Договор купли продажи квартиры имеет ли юридическую силу

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Договор купли продажи квартиры имеет ли юридическую силу. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.

Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2022 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2022 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который начнет действовать с 1 января 2022 года.
  При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
• сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

Исходя из содержания вышеуказанной нормы закона, все зависит от того, отчуждается ли имущество целиком одним или всеми собственниками по одной сделке, либо отчуждается только доля (доли) в праве собственности на недвижимость.

Поэтому требуется максимальная корректность на всех этапах совершения сделки — от составления непосредственно договора купли-продажи и сбора всей необходимой документации до подачи пакета документов в регистрирующий орган.

Договор купли-продажи недвижимости: простая письменная форма или нотариальное заверение сделки

Как видите, во многих случаях грамотное составление договора купли-продажи квартиры становится под силу только юристу, практикующему в области договорного права. Именно поэтому, если вам нужен индивидуальный договор купли-продажи недвижимого имущества, то обращение к юристу будет весьма оправдано.

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Срок действия

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.

Документ составляется для того, чтобы определить обязательства сторон на будущее, связанное с заключением сделки. Поэтому юридическая сила ПДКП регулируется статьёй 429 ГК РФ и ограничивается договором сторон о купле-продаже недвижимого имущества.

Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

Имеет ли преддоговор юридическую силу?

Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.

1. Чтобы расторгнуть документ в одностороннем порядке, один из участников сделки должен в письменной форме направить второй стороне предложение о расторжении документа. В таком случае инициатор обязан выплатить штрафы и пени за несоблюдение договоренностей, оформленных документально. Если за квартиру был внесен задаток:
   • продавец, инициировавший расторжение документа, должен вернуть покупателю уплаченную сумму в двойном размере;
   • покупатель, отказавшийся от своих обязанностей по заключению сделки, оставляет продавцу уплаченный задаток в полном объеме.
2. Если соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры принимается обоюдно по решению обеих сторон (например, в результате непредвиденных обстоятельств), то задаток в полном объеме возвращается покупателю, а все подписанные документы и расписки о получении денег уничтожаются.

ВАЖНО! Заключение предварительного договора возможно только после того, как строительная компания получит всю разрешительную документацию, необходимую для строительства многоквартирного дома. До тех пор, пока подобные бумаги не будут выданы, заключать договор не стоит.

Потребуется ли регистрация документа

Далеко не все покупатели жилья знают о том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости. Между тем, составление данного документа может потребоваться в том случае, если продавец готов ждать официального заключения сделки, но при этом требует гарантий в том, что она действительно состоится.

4. По соглашению сторон указанная квартира продаётся за 1 000 000 (Один миллион) рублей, которые ПРОДАВЕЦ получает от ПОКУПАТЕЛЯ, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, в день получения зарегистрированного договора. Руководствуясь ст. 488 п.5 ГК РФ стороны договорились о том, что после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности у ПРОДАВЦА право залога на указанную квартиру не возникает.

Пакет документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры зависит от правового статуса самого объекта продажи, то есть квартиры, и сторон заключающих договор, то есть продавца и покупателя.

Обязательные пункты оформления договора купли-продажи квартиры

3. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности, на основании договора купли-продажи квартиры от 01.01.2022г. , зарегистрированного 10.01.2022г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве за № 000/111/2022-222 , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 77 АА 123456, выданным 10.01.2022г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.01.2022г. сделана запись регистрации № 000/111/2022-333 .

Как я уже написала в комментарии выше —статья подходит для простой сделки, в которой человек может разобраться самостоятельно. В случаях, если покупка совершается с привлечением материнского капитала, в сделке несколько сторон и т.д., конечно, лучше обратиться к специалисту.
А вот «провести» сделку у нотариуса в Москве как раз значительно дешевле, чем оплачивать слуги агента — тут выбор остается за потребителем)

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

Что нужно сделать во время подписания договора

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег. Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали. Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

После осмотра жилья и торгов стороны договариваются о существенных условиях будущей сделки. В народе этот этап называется «ударить по рукам», в законодательстве – заключением предварительного договора. Часто на данном этапе стороны ограничиваются устным соглашением. Следует отметить, что устная форма договора, даже при наличии свидетелей, а также иных доказательств: звуко- и видеозаписи, расписки в получении аванса и т.п. в данном случае юридической силой обладать не будет.

Документы для предварительного договора купли продажи квартиры

Постановление суда: выплатить истцу-владельцу недвижимости денежные средства за проживание в его квартире 26 тыс. руб. Сумма задатка по предварительному договору возврату не подлежит. Пошлина за оформление соглашения была оплачена владельцем квартиры, поэтому возникшие затраты компенсируются за счет ответчика.

Сделка с обременением

Однако независимо от варианта договора содержится обязательное условие о предмете. Объект недвижимости, который продается и покупается, должен быть однозначно определен. Для этого следует внимательно вписать характеристики, включая адрес, технические и кадастровые данные.

• определить рыночную стоимость своей жилплощади;
• найти покупателя (через объявления по интернету, газетам);
• показать объект, предварительно его подготовив (проведя уборку, убрав лишние предметы и исправив мелкие недочеты);
• обсудить условия сделки и заключить договор;
• зарегистрировать переход права собственности;
• передать квартиру через передаточный акт;
• получить окончательный расчет.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры: типовые договора

1. определение бюджета и района, в котором планируется покупка;
2. изучение объявлений и подбор оптимального варианта;
3. тщательный осмотр квартиры и проверка юридической чистоты (получение правоустанавливающих документов, выписки из ЕГРН);
4. заключение договора купли-продажи;
5. регистрация сделки в Росреестре;
6. получение квартиры через акт приема-передачи;
7. окончательный расчет.

Этапы сделки

Также, в зависимости от конкретных обстоятельств дела, могут понадобиться другие документы. Например, расписка, если производится наличный расчет или доверенность, если от имени одной из сторон действует представитель.

Подготовить документ вы можете самостоятельно. Но это рискованный вариант при отсутствии достаточных знаний. Неточность формулировок пунктов может превратить соглашение в бесполезную бумажку. Чтобы получить грамотно написанный договор, поручите его написание юристу. В крайнем случае, проконсультируйтесь у наших специалистов. Они подробно расскажут, как заключаются подобные соглашения.

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

• Уклонение от заключения основного соглашения. Документ не дает 100% гарантии проведения сделки. Поэтому, в случае отказа продавца от оформления купли-продажи, покупатель вправе требовать подписания основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
• Двойная продажа первичного жилья. По предварительному соглашению право собственности не возникает, поэтому застройщик может заключить подобное соглашение с несколькими потенциальными покупателями. На первичном рынке предварительный договор можно использовать, если квартира физически существует, застройщик выступает собственником и хочет ее продать. При инвестировании в постройку жилья, заключайте только договор долевого участия.
• Признание ПДКП незаключенным. Одно из важных условий содержания соглашения — описание параметров недвижимости. Если квартира не построена, то ее точные характеристики определить невозможно. В этом случае, если стороны не достигнут компромисса по основным условиям, то договор не будет считаться действительным (ст. 432 ГК РФ).

Где заключить

Документ обязывает собственника продать недвижимость, а покупателя приобрести ее в установленный срок и за оговоренную сумму. В случае отказа, последний рискует потерять деньги, которые были уплачены в качестве задатка или аванса. При нарушении договоренностей любая сторона сделки может потребовать через суд оформления продажи собственности в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательств (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Еще более рискованный для сделки вариант: гражданин, отказавшийся от приватизации и отбывающий наказание в виде лишения свободы. Сложность в том, что гражданин имеет право на проживание в квартире, но не зарегистрирован в ней (органы исполнения наказания оформляют «прописку» в УИК и т.п. заведениях). То есть, на момент совершения сделки никакая справка из паспортного стола или ЖЭКа не поможет выявить потенциального жильца. Зато он способен появиться лет через 10 и испортить жизнь покупателям.

Хорошим примером такой проблемы являются проживающие в квартире граждане, которые в свое время отказались от ее приватизации. Если не решить этот вопрос при покупке, то выселить жильцов покупатель попросту не сможет, поскольку лица, не участвовавшие в приватизации, но давшие согласие на нее иным членам семьи, сохраняют право пользования жилыми помещениями при условии дальнейшего постоянного проживания в данных помещениях независимо от прекращения семейных отношений с действующим собственником либо перехода права собственности к иным лицам.

Шаг №3

Очень важно также договорившись о задатке вписать это условие в договор и назвать передаваемую продавцу сумму «задатком» — в противном случае закон рассматривает ее как аванс. А значит, ни о каком возврате в двойном размере не может быть и речи.

Во-вторых, суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, велика вероятность подачи встречного иска. Предметом такого иска должно стать признание предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключённым.

В предварительном договоре должны быть прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки выполнения условий договора. Особенно внимательно стоит отнестись к порядку передачи объекта покупателю, предусмотрев штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки передачи.

Другие условия договора

Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направляет предложение о заключении основного договора, предварительный договор утрачивает свою силу, а стороны освобождаются от выполнения предусмотренных в нём обязательств.