Внести изменения в егрн при перепланировке переустройстве 2022

Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки нежилого помещения

Содержание

1 Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки нежилого помещения
2 Изменения в законе о перепланировке в 2022 году
3 Росреестр пояснил, зачем вносить изменения в ЕГРН после перепланировки квартиры и как это сделать
4 Как узаконить перепланировку
5 Как внести изменения в ЕГРН после перепланировки квартиры
6 Что нужно знать о приемке выполненных работ при переустройстве квартиры? Как узаконить перепланировку
7 Какие сведения после перепланировки квартиры вносятся в ЕГРН

В соответствии с частью 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 — 10 данной статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

В соответствии с ч. 11 ст. 24 Закона N 218-ФЗ, если законодательством РФ в отношении ОН не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в ТП на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

«Согласно ч. 10 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2022 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о помещении, за исключением сведений о площади помещения и о его местоположении в пределах этажа здания, либо в пределах здания, либо в пределах соответствующей части здания, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания, в которых расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания, в котором расположено помещение, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

На сегодняшний день в отношении перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях имеется неоднозначная позиция в части обязательности/отсутствия получения необходимых разрешительных документов на перепланировку. Это связано с тем, что действующее законодательство не содержит понятий «перепланировка», «переустройство» нежилых помещений.

В нежилом помещении сделали перепланировку – некапитальными стенами разделили пространство на помещения. При этом площадь изменилась (за счет появления внутренних стен). Вопрос достаточно ли просто подготовить технический план и внести изменения в ЕГРН или нужно обращаться в администрацию за разрешением на перепланировку.

получить от органа, осуществившего согласование проекта, акт приемочной комиссии о завершении перепланировки и переустройства;
заключить с кадастровым инженером договор подряда для подготовки технического плана квартиры по результатам ее перепланировки на основании указанного акта и проекта планировки.

Объясняя важность обновления сведений об объекте недвижимости в ЕГРН, Росреестр отмечает, что в результате перепланировки квартиры зачастую происходит изменение ее основных характеристик. Например, может поменяться общая площадь (как в меньшую, так и в большую сторону). При этом если общая площадь квартиры увеличится, возрастет ее кадастровая и рыночная стоимость, и, соответственно, налог на имущество. Кроме того, такая перепланировка также повлечет изменение содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении (плана помещения). Если впоследствии возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями из представленных на регистрацию документов (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи) и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий (Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18 ноября 2022 г.).

Ведомство напомнило, что перепланировка – это изменение конфигурации квартиры путем переноса или устранения стенных перегородок, создания новых дверных проемов и переноса существующих, а переустройство – это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием (например, перенос санузла, газовых, нагревательных приборов, устройство индивидуальных систем отопления, замена газовой плиты на электрическую).

После этого технический план с соответствующим заявлением необходимо представить в Росреестр. Такое заявление может быть подано собственником квартиры (в том числе всеми ее собственниками, если она находится в общей долевой собственности) или его представителем, которым также может являться кадастровый инженер при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

По результатам осуществления учетных действий заявителю будет выдана (направлена) выписка из ЕГРН, если в заявлении указано на необходимость ее выдачи. Получить выписку, содержащую обновленные данные о жилом помещении, можно и самостоятельно – с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты, на портале госуслуг, а также в офисах МФЦ.

Изменения в законе о перепланировке в 2022 году

Давайте разберемся, что принес нам наступивший год. Какие правила переустройства и перепланировки претерпели изменения, много ли среди них существенных. И о чем необходимо помнить в этом году тем, кто запланировал застеклить балкон, разделить/объединить комнаты, переставить сантехнику и прочее.

Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
Замену кухонной плиты
Перемещение сантехники в пределах санузла
Установки или разборки гипсокартонных перегородок
Застекления балкона
Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

А также работы, которые можно производить вообще без согласования, или без предварительного согласования с БТИ, постфактум поставив бюро в известность, что они были произведены. И, разумеется, существует четкий список «перестроек», которые производить нельзя в принципе.

Значительные изменения пространства квартиры считаются капитальным ремонтом. В быту чаще всего используется термин «перепланировка». Для жильцов/собственников ее проведение во все времена являлось проблемой – требуется провести немало согласований, чтобы впоследствии избежать возможных неприятностей.

В заявлении обязательно проставляется дата заполнения формы, сведения о заявителе, адресные данные, включая почтовый индекс, контактные данные, например, номер телефона. Пропишите перечень прикладываемых к заявлению документов, заполните блок об утверждении карты-плана.

Недостающее количество справок (заявитель принес неполный пакет, отсутствуют основные бумаги).
Не приложена квитанция об уплате государственной пошлины. Уплата обязательного сбора – это не доказательство того, что это сделано. Нужно подтвердить документально, приложив квитанцию.
Нет оснований. Решение принимается после ознакомления с обращением. Если сотрудники регистрационного органа не видят оснований удовлетворить просьбу заявителя, она откланяется.

Письменное обращение (инициатор владелец имущества).
Обращение регистрационного органа (представители Росреестра в письменном виде информируют хозяина участка, недвижимости о потребности обновить данные).
По решению судебной инстанции (судебные споры).

Любой жилой объект должен состоять на учете, пройти государственную регистрацию. После регистрации информация храниться в базе Федеральной Службы Государственной Регистрации, кадастра и картографии. Внесение изменений в данные ЕГРН свидетельствует о том, что прежняя информация теряет актуальность.

Собрать, подготовить документацию.
Получить выписку из ЕГРН (можно электронную)
Заполнить заявление. В регистрационном органе есть образец, руководствуйтесь им, другие формы обращения не принимаются.
Оплатить государственную пошлину. Сумма обязательного сбора зависит от способа подачи пакета документов, от того, кто это делает – физическое или юридическое лицо.
Обращение в выбранную государственную структуру.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

Готовый проект надо в орган местного самоуправления. В Москве перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном доме согласовывает Мосжилинспекция, в других городах могут быть районные отделы архитектуры или другие организации. Уточнить, куда вам надо обратиться, можно на сайте местной администрации или по справочным телефонам администрации. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. За изготовление паспорта, плана и справки в 2022 году в среднем просят от 12 000 Р .

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

Напоминаем, что перепланировка квартиры проводится в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки (как правило, согласованием перепланировок и переустройства занимаются жилищные инспекции или местные администрации ).

Росреестр в течение 5 рабочих дней (7 рабочих дней, если соответствующее заявление представлено в МФЦ) вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости. По результатам осуществления учетных действий заявителю выдается (направляется) выписка из ЕГРН, если в заявлении указано на необходимость ее выдачи.

Перепланировка сегодня является крайне популярным способом, чтобы улучшить свои жилищные условия. Однако не все знают, что в результате ремонтных работ в квартире могут появиться такие изменения, сведения о которых обязательно нужно внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эксперты Росреестра напомнили о том, что это за сведения и какова процедура их внесения в ЕГРН.

Выписка из ЕГРН содержит информацию об основных характеристиках объекта, сведения о лицах, у которых есть права на объект, о кадастровой стоимости, обременениях и подтверждает право собственности на недвижимое имущество. Если у вас возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями, содержащимися в представленных на регистрацию документах (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи), и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий.

В ч. 1 ст. 32 Федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прописано обязательство органов государственной власти и органов местного самоуправления направлять в орган регистрации прав документы для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений об утверждении акта приемочной комиссии при проведении работ по перепланировке.

2. переустройство – изменения в квартире отражаются в переоборудовании помещений и могут включать в себя перенос санузла, газовых, нагревательных приборов и устройство индивидуальных систем отопления, замена газовой плиты на электрическую, изменения в инженерно-технических коммуникациях.

В результате перепланировки квартиры с переносом, устранением и возведением новых стенных перегородок может измениться общая площадь
как в меньшую, так и в большую сторону. Изменения при перепланировке жилых помещений в многоквартирном доме, приведшие к укрупнению или уменьшению площади квартиры, должны быть внесены в ЕГРН, как актуальные сведения о параметрах жилого помещения.

В 33 статье Закона о регистрации также предусмотрено, что с заявлением о внесении сведений в ЕГРН по результатам произведенной перепланировки, переустройства либо реконструкции квартиры может обратиться в том числе заинтересованное лицо, то есть собственник квартиры или лицо, действующее от него на основании доверенности. Орган регистрации, в свою очередь, в течение трех рабочих дней со дня поступления такого заявления самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти или местного самоуправления, согласовавшего произведенную перепланировку, переустройство или реконструкцию. В случае если орган власти проинформирует об отсутствии таких документов (содержащихся в них сведений), то орган регистрации откажет во внесении изменений в ЕГРН, о чем будет направлено уведомление заявителю.

В результате ремонтных работ в квартире могут появиться такие изменения, которые требуют обязательного внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра рассказали о том, что это за изменения и какова процедура их внесения в ЕГРН.

Росреестр пояснил, зачем вносить изменения в ЕГРН после перепланировки квартиры и как это сделать

получить от органа, осуществившего согласование проекта, акт приемочной комиссии о завершении перепланировки и переустройства;
заключить с кадастровым инженером договор подряда для подготовки технического плана квартиры по результатам ее перепланировки на основании указанного акта и проекта планировки.

В Росреестре отмечают, что нередко перепланировка производится в процессе разделения одной квартиры на несколько или слиянии двух и более квартир в одну, а также присоединения к квартире помещений, которые относятся к общему имуществу. В результате перепланировки часто меняются основные характеристики объекта. К примеру, из-за установки или демонтажа новых стенных перегородок площадь квартиры может увеличиться или уменьшиться, что в итоге повлияет на кадастровую стоимость жилья и размер налога на недвижимость. Перепланировка может повлечь изменение графических сведений о помещении в ЕГРН.

Изменения после ремонта делятся на две группы: перепланировка и переустройство. Перепланировка предполагает серьезное изменение конфигурации квартиры — например, демонтаж или перенос стенных перегородок, создания новых дверных проемов. К переустройству относятся работы с электрическим, санитарно-техническим оборудованием, инженерными сетями: к примеру, перенос нагревательных или газовых приборов, замена газовой плиты на электрическую, устройство индивидуальных систем отопления, перенос санузла.

Росреестр подготовил подробную инструкцию для собственников недвижимости, разъясняющую процедуру согласования перепланировки, пишет «Российская газета». Если в квартире была сделана перепланировка, необходимо внести уточненные сведения в единый государственный реестр недвижимости.

После завершения работ по перепланировке и ремонту собственник должен получить акт приемочной комиссии о завершении переустройства или перепланировки. Этот документ выдает орган, согласовавший проект. Также необходимо заключить договор подряда с кадастровым инженером, чтобы подготовить технический план помещения по результатам перепланировки. Технический план с заявлением следует направить в Росреестр. Подать заявление может владелец квартиры или его представитель — к примеру, это может сделать кадастровый инженер по нотариальной доверенности. Представить в Росреестр заявление и технический план можно лично, через МФЦ, в электронном виде через портал госуслуг или сайт Росреестра, а также почтовым отправлением.

Как узаконить перепланировку

В судебной практике есть примеры, когда после незаконной перепланировки собственники лишались своего жилья. Квартиру изымали за использование не по назначению и бесхозяйственное отношение, а потом продавали на публичных торгах. Однако в некоторых случаях можно сохранить новый облик квартиры, узаконив перепланировку уже после ее проведения. Расскажем подробнее, как это сделать самостоятельно, дадим пошаговую инструкцию и советы.

снесли несущую стену;
обустроили ванную комнату над соседской спальней;
перенесли батарею на балкон;
присоединили балкон к жилой комнате;
увеличили жилую площадь за счет общедомового имущества;
демонтировали вентиляционный короб;
обустроили жилую комнату менее 8 кв. м и без окон.

заявление на перепланировку;
техническое заключение о безопасности выполненных ремонтных работ;
справки от компетентных служб (газовой, пожарной и др.);
проект изменений в квартире;
согласия на перепланировку от остальных собственников;
документ, подтверждающий право собственности (подлинник или заверенную у нотариуса копию);
техпаспорт, экспликацию помещения до перепланировки и после нее.

В течение 45 дней после получения документов жилищная комиссия вынесет решение. Вашу перепланировку или признают законной и подпишут соответствующий акт, или вынесут по заявлению мотивированный отказ. В первом случае останется получить новый план БТИ, во втором — можно попробовать обратиться в суд.

Под перепланировкой помещения Жилищный кодекс РФ подразумевает изменение его конфигурации, которое должно отражаться в техпаспорте (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть, узаконить нужно то, что отличает квартиру от плана БТИ. Это может быть измененная конструкция пола, новая стена, появившаяся в нише кладовка или перенесенный дверной проем.

В результате перепланировки квартиры часто происходят изменения основных характеристик объекта недвижимости. «Например, в связи с переносом, устранением и возведением новых стенных перегородок может поменяться общая площадь квартиры — как в меньшую, так и в большую сторону. Такие действия повлекут изменения содержащихся в ЕГРН сведений о помещении», — сообщил заместитель руководителя алтайского Росреестра Андрей Рерих.

В связи с этим необходимо подготовить проект перепланировки и представить в орган, осуществляющий согласование. После завершения ремонта собственнику необходимо получить заключение от органа, который согласовал проект и акт приемочной комиссии о завершении перепланировки, а также подготовить технический план квартиры по результатам перепланировки.

В Управлении Росреестра по Алтайскому краю разъяснили, как и зачем вносить изменения и что делать покупателям квартир с неузаконенной перепланировкой. Перепланировка — распространенный способ улучшения жилищных условий, но не все знают, что сведения об этом нужно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Как правило, изменения в квартире могут произойти при объединении нескольких квартир в одну, при разделении одной квартиры на несколько. Эти изменения можно отнести к перепланировке – изменение конфигурации квартиры путем возведения или устранения стенных перегородок, создания новых дверных проемов или к переустройству – перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Далее нужно представить в Управлении Росреестра технический план с заявлением о внесении сведений в ЕГРН по результатам произведенной перепланировки, переустройства либо реконструкции квартиры. Заявление и техплан можно подать в Росреестр в бумажном виде при личном обращении (в само ведомство или через МФЦ), почтовым отправлением, а также в электронном виде, например через сайт Росреестра или портал Госуслуг.

Как внести изменения в ЕГРН после перепланировки квартиры

Переустройство: сюда относится все, что касается действий с электро- и санитарно-техническим оборудованием, инженерными коммуникациями и пр. Если нужно перенести нагревательные или газовые приборы, санузел, установить электроплиту вместо газовой, то все это будет являться переустройством.

Перепланировка нередко влечет за собой изменение основных характеристик квартиры. После переноса, устранения или установки новых стенных перегородок может оказаться, что общая площадь жилья стала меньше или больше. Во втором случае увеличится налог на недвижимость, поскольку кадастровая рыночная стоимость тоже вырастет. В любом случае графический план квартиры, который есть в ЕГРН, будет не соответствовать изменениям.

Когда человек приобретает квартиру, в которой до него сделали перепланировку и не узаконили ее должным образом, он должен осознавать связанные с этим риски. Прежде всего это риск оказаться перед необходимостью восстановить жилье в исходный вид. Это дорого и трудоемко. Поэтому до заключения сделки надо внимательно убедиться в отсутствии таких «сюрпризов».

Если в Реестре будут отображаться устаревшие сведения (по состоянию на момент до того, как была сделана перепланировка), которые противоречат тем, что указаны в документах, переданных на регистрацию, это станет основанием для приостановки регистрационных действий. Например, если в Реестре и договоре купли-продаже квартиры будет выявлено несоответствие площади квартиры.

После проведения перепланировочных работ собственник жилья должен иметь на руках набор документов, среди которых: заключение от согласовавшего проект органа, договор подряда с кадастровым инженером, техплан квартиры по итогам перепланировки, акт приемочной комиссии, подтверждающий, что перепланировка завершена.

Что нужно знать о приемке выполненных работ при переустройстве квартиры? Как узаконить перепланировку

Следует отметить, что получение разрешения на проведение перепланировки в квартире и выполнение соответствующих строительных работ – лишь часть всего процесса по узакониванию изменения конфигурации помещения.

выписка из ЕГРН;
согласованный с органом местного самоуправления проект перепланировки;
полученное разрешение на проведение строительных работ;
акт о завершении перепланировки;
новый технический план квартиры, подготовленный сотрудниками БТИ.

общие указания и правила по ведения журнала;
справочные данные;
перечень инженерно-технического персонала, принимающего участие в проведении перепланировки;
подготовленные акты промежуточных проверок;
сведения о проделанной работе;
особые отметки и т.д.

Скачать бланк журнала производства работ
Скачать образец журнала производства работ

Допуск СРО – он обязательно должен быть у строительной компании, занимающейся выполнением ремонтно-строительных работ при перепланировке квартиры.
Договора-подряда, заключенные со строительными организациями по работам, проведение которых требуется только при наличии строительного допуска СРО.
Акты скрытых работ – такие бумаги подготавливаются в отношении строительных работ, которые после финишной отделки становятся невидимыми. К основным их разновидностям можно отнести:
- укрепление проема в несущей стене;
- прокладывание гидроизоляции;
- звукоизоляция и т.д.

Следующим шагом будет обращение в БТИ за получением документов на квартиру с учетом проведенных изменений ее планировки. Обратиться за ними можно, как сразу после получения акта о завершении перепланировки, так и спустя несколько месяцев/лет. В законе нет каких-либо жестких указаний по этому поводу.

Какие сведения после перепланировки квартиры вносятся в ЕГРН

перепланировка – изменение конфигурации квартиры путем переноса или устранения стенных перегородок, создания новых дверных проемов и перенос существующих;
переустройство – изменения в квартире отражаются в переоборудовании помещений и могут включать в себя перенос санузла, газовых, нагревательных приборов и устройство индивидуальных систем отопления, замена газовой плиты на электрическую, изменения в инженерно-технических коммуникациях.

« В 33 статье Закона о регистрации также предусмотрено, что с заявлением о внесении сведений в ЕГРН по результатам произведенной перепланировки, переустройства либо реконструкции квартиры может обратиться в том числе заинтересованное лицо, то есть собственник квартиры или лицо, действующее от него на основании доверенности. Орган регистрации, в свою очередь, в течение трех рабочих дней со дня поступления такого заявления самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти или местного самоуправления, согласовавшего произведенную перепланировку, переустройство или реконструкцию. В случае, если орган власти проинформирует об отсутствии таких документов (содержащихся в них сведений), то орган регистрации откажет во внесении изменений в ЕГРН, о чем будет направлено уведомление заявителю», – уточнила эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко.

согласование проекта работ, в результате которых будет изменяться параметры объекта;
выполнение работ в строгом соответствии с выданным разрешением и утвержденным проектом;
оформление акта приема работ;
изготовление технической документации с отражением осуществленных изменений;
обращение в органы Росреестра для проведения кадастрового учета изменений.

правоустанавливающие документы (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
документы, подтверждающие наличие оснований для проведения кадастрового учета, в том числе обновленный технический план квартиры (полный перечень таких оснований указан в ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ);
проектная документация, если она требовалась для проведения работ в квартире;
разрешительная документация для проведения работ на основании представленного проекта;
акт приемочной комиссии по итогам выполненных работ;
платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины за проведение кадастрового учета.

Совет эксперта. Основные сведения реестра доступны любому заинтересованному лицу в вид выписки из ЕГРН. По запросу органы Росреестра должны представить выписку из ЕГРН, актуальную на момент составления документа. Следовательно, любые изменения объекта должны быть учтены на момент формирования выписки.

создание или образование нового объекта недвижимого имущества;
прекращение существования объекта, в том числе в связи с разделением его на несколько новых самостоятельных единиц учета;
образование или прекращение существования части объекта, на которую зарегистрированы обременения прав;
постановка на учет помещений или машино-мест в здании, права на которые уже внесены в ЕГРН;
изменения основных характеристик объекта недвижимости.

Квартира является самостоятельным объектом недвижимости и подлежит кадастровому учету на общих основаниях. Основные характеристики квартиры, которые подлежат учету в ЕГРН, указываются в техническом плане. Этот документ изготавливает кадастровый инженер по заказу владельца жилого помещения.