Строительство мноквартирного дома на земле частной собственности

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Строительство мноквартирного дома на земле частной собственности. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.

Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.

• в отношении граждан – от 2 до 5 тыс. руб.;
• на должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юр. лица — от 20 до 50 тыс. руб.;
• на организации — от 500 тыс. до 1 млн. руб.

Согласно законодательству, действуют нормы в отношении индивидуальных домов на земельных участках ИСЖ. Такие земли предусматривают размещение только малоэтажных зданий. Но сейчас все более распространено сооружение на них многоквартирных домов, что не разрешено действующими нормативными актами.

Можно ли построить?

Отдельные застройщики скрывают построенные МКЖД под частные жилые дома или дома блокированной застройки. Даже если на данные объекты получается зарегистрировать право собственности, оно может быть оспорено в судебном порядке по исковому заявлению граждан, чьи интересы нарушает возведенная постройка.

Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2022 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено следующее:
«1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: …4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

С 2022 года я веду дела в судах, а с 2022 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14.

В п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2022 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: «66. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее — многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется».

страшного ничего нет! какая разница государственная земля застроена или коммерческая, или застройщик построил на своей земле! если свидетельства на квартиры готовы,то оплата как и при покупке вторички, до подписания, если договора долевого участия то как правило спустя 3-5 дней происходит оплата после регистрации ДДУ! можно договориться на сделку с обременением в пользу продавца чтобы получить свидетельство через 5 дней после подписания договоров!

Покупка квартиры в многоквартирном доме на частной земле в собственности ву ИП

«На все квартиры ЖК Дубрава получены Свидетельства о государственной регистрации права.» — на сайте компании. Скорее всего вы подписали ДКП? Саму квартиру смотрели, все ли там соответствует плану, проверили электро и водоснабжение? Можно было бы заказать выписку из ЕГРП. Что еще? Деньги получает продавец после регистрации права собственности на вас. Или ячейка или аккредитив. Имеете право настаивать на такой форме расчета. И акт-приема передачи квартиры подписывайте внимательно, все опять такт проверяя. И хорошо бы увидеть «Разрешение на строительство
Технические условия №132 от 17.02.2022г. на присоединение к существующим сетям водопровода и канализации
Технические условия №562-Ф от 16.12.2022г. на присоединение к сетям ОАО «Химкинская электросеть»
Разрешение на ввод в эксплуатацию «, на которые ссылается Застройщик.

алина

Не понятно какой договор Вы сдали на регистрацию, и почему предстоит еще регистрация договора? Почему обязательно расплачиваться до регистрации «безналом», а не через ячейку? Чьи интересы представляет Ваш риэлтор (точно Ваши, а не продавца?). Больше вопросов, чем ответов.
А по поводу частного владения на землю-читайте договор-на каких условиях Вы будете ей пользоваться (аренда или с возможностью последующего выкупа-на каких условиях). Совет: подберите грамотного агента, который поможет Вам не купить «кота в мешке» вместо вожделенной квартиры.

Через месяц после обращения территория, занимаемая домом, бесплатно передаётся в общую собственность всем владельцам его квартир. Тогда в случае сноса многоэтажки власти будут обязаны выплатить её жильцам компенсацию не только рыночной стоимости самих апартаментов, но и доли в общем имуществе, включая земельный участок.

Теперь любой владелец квартиры в многоэтажке может оформить землю в собственность под домом

Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод. Вот выводы, основанные на опыте по оформлению земли под многоквартирными домами. Плюсы и минусы оформления.

Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

В соответствии со ст.44.1 ЖК РФ; п.1 Состава документов, утверждённых Постановлением Правительства Москвы №569-ПП от 03.07.2022 года, при проведении общего собрания в форме очного голосования необходимы следующие документы:

• Схема распределения долей владельцев помещений в МКД в праве общей собственности на общее имущество в доме;
• Копии уведомлений о проведении ОСС по вопросу формирования земельного участка;
• Лист регистрации собственников помещений (их представителей), участвовавших в ОСС по вопросу формирования земельного участка;
• Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в соответствии с требованиями закона;
• Письменные решения собственников помещений в МКД о формировании земельного участка;
• Протокол ОСС о формировании земельного участка.

Как мы уже отмечали, существует богатая судебная практика по делам, касающимся права собственности на придомовую территорию МКД, а также оспаривания оплаты за её уборку. Собственники помещений в доме и управляющие компании, а также жильцы дома между собой постоянно судятся из-за земельного участка под МКД.

Шаг 4 Сбор пакета документов для регистрации права общедолевой собственности на земельный участок

Если право собственности на объект недвижимости переходит к нескольким собственникам, то право на земельный участок переходит пропорционально долям собственности в доме (ст.37 Земельного Кодекса). Если право собственности на дом переходит к нескольким собственникам, то и порядок пользования придомовой территорией определяется с учётом доли в праве собственности на общее имущество в МКД.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок под многоквартирным домом: чья собственность

Жилищный кодекс указывает, что общедомовая земля под многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию до 2022 года, безвозмездно переходит в общедолевую собственность жильцов дома. Однако такая бесплатная передача прав происходит при соблюдении некоторых условий:

Когда территория под МКД передается жильцам безвозмездно?

Когда условия не соблюдаются, то надел в распоряжение проживающих в нем людей, не перешел. Чтобы избежать подобных вопросов и проблем, при покупке жилья, возведенного до 2022 года, стоит заранее проверить, входит ли земля в приобретенную собственность. Даже если надел официально не сформирован, переживать не стоит, поскольку владельцем выступает муниципалитет или государство. Кроме собственников жилищ, никто другой приватизировать территорию не сможет.

Надо сказать, что дополнительным стимулом послужило ещё и то, что у нас (у автора, главным образом) уже был к этому моменту опыт строительства домов на ИЖС. Причём домов не простых, а с площадями 300, 500, 1000, 1500 и более м2. Да, это были настоящие (без шуток) «дома для одной семьи» (семьи были разные и дома (резиденции) тоже были разные), но метраж был тот, что нам нужен. К тому же, мы провели самую настоящую разведку рынка. Проехали (автор лично ездил) в течение 1-2 месяцев по самым рекламируемым аналогичным («многоквартирники» на ИЖС) проектам СПб, изучали что построено, как выглядит, сколько стоит, как долго продается и почему так долго, что с землей, какие документы есть у продавцов. То, что выяснили – «кто во что горазд». Но еще раз убедились, вариант с таунхаусами «тяжелый» для рынка. С огромным изумлением для себя мы выяснили, что проекты МНОГОКВАРТИРНИКОВ на ИЖС есть даже у очень, И ОЧЕНЬ крупных (с серьёзным штатом не глупых людей (специалистов юристов и тех.заказчиков) компаний СПб. И они почти все сумели провести это как многоквартирное жилье (кто-то сумел, а кто-то (из-за жадности и самонадеянности) не смог). Более того, более глубокое изучение документов показало, что блеклые на первый взгляд фамилии физических лиц застройщиков на ИЖС некоторых «многоквартирных» проектов обозначали родственников руководителей или владельцев ОПЯТЬ ЖЕ крупных компаний СПб. Названия компаний и истории этих конкретных проектов – это тоже отдельная тема. Ну и последним, логическим, был аргумент о том (см.начало повествования), что большинство малоэтажной России – это формальные «многоквартирники» на ИЖС (автор сам вырос в частном доме, где у семьи была доля в доме).

Строительство мноквартирного дома на земле частной собственности

Формально, в презентация для инвесторов, расчеты специально выстраивались под плановую рентабельность в 30% годовых. В планах было фактически достигнуть и показать рентабельность в 50% (По совету «опытных» людей, выходило что лучше заявить инвесторам рентабельность ниже и показать её в итоге большей, чем заявить про 50% и вытянуть её потом к 30%)

Опыт ИЖС

Именно тогда нам в руки попалась публикация «рекомендации правительства Финляндии для русских застройщиков в Финляндии» – очень интересная книжка. Понятно, что финны, как порядочные люди, сразу в печатном виде попытались довести «нашим» строителям, что у них в стране есть правила и их надо выполнять. Самое интересное оказалось в правилах. С одной стороны это очень жесткие правила – вместе с участком ВСЕГДА идет документ, в котором чётко прописано, сколько конкретно метров квадратных построек можно построить на этом участке. Количество метров определяет местный муниципалитет. А с другой стороны(. ), у них нет понятия ИЖС (как и во многих других странах Европы, да и мира). Нет ограничений на то, сколько там будет жить людей (на разрешенных к постройке метрах). Потому что есть упор (и надежда) на простую человеческую логику, – «если разрешаем строить 200 метров, – там не будет селиться 200 человек, т.к., столько дураков в одном месте не собрать, так как рядом есть другие участки/дома за ту же цену». Это гениально!

Применительно к договорам с публичным субъектам, право застройщика-арендатора отказаться от договора аренды, как правило, очень сильно ограничено. Отдельно отмечу, что у судов не находит пока понимания идея о том, что при предоставлении участка под строительство завершение строительства следует признавать либо достижением цели заключения договора либо наступлением невозможности его использования по назначению (под строительство). Как результат, арендатор оказывается вынужденным платить арендную плату до истечения срока аренды, даже если он завершил строительство досрочно.

Юридическая судьба прав на земельный участок по завершению строительства МКД

По этому поводу уже есть практика:
(1) Определение ВС № 309-КГ16-5754 от 07.06.2022 (по ФАС УО № А50-13879/2022 от 11.02.2022)
«Такое основание как невыполнение требования в части установления размеров и границ земельного участка под многоквартирным жилым домом в соответствии с ч. 6 ст. 16 Федерального закона РФ от 29.12.2022 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», не является основанием, предусмотренным ч.ч. 6 и 7 ст. 55 ГрК РФ».
«Положения ст. 16 указанного Федерального закона как в прежней, так и в новой редакции предусматривали, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Оснований для возложения этой обязанности на заявителя судами не установлено».
(2) Письмо Минэкономразвития от 24.12.2022 г. №Д23и-4672
«При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов действующим законодательством не предусмотрено».
«Положения части 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ в редакции Закона № 171-ФЗ направлены на обеспечение гарантии права общей долевой собственности на земельный участок под вновь построенным многоквартирным домом и не препятствуют выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в случае, если на этом же земельном участке расположен (или строится) другой многоквартирный дом».

Купля-продажа акций (доли участия в ООО)

Неведомые причины мне ведомы:)!
Смотрите, что там написано:
— Раньше норма п. 6 ст. 16 была такая «Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются ПРИЕМОЧНОЙ КОМИССИЕЙ только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома». Это норма действовала с 12.01.2022. Однако с 30.12.2022 вступил в силу новый Градостроительный кодекс по которому никаких приемочных комиссий больше не было. Соответственно, это норма была мертвой с рождения.
— с 01.03.2022 ввели новую норму где указано, что «выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома … осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом … внесены в государственный кадастр недвижимости». Из этой нормы уже не следует напрямую, что под каждым домом надо до ввода формировать участок. Тут только написано, что сведения об участке, на котором есть дом, должны быть в реестре. А какой именно участок не важно. Это может быть как участок именно для этого дома, так и любой другой. Главное, чтобы он в принципе был сформирован.

В судебном порядке назначается экспертиза, в процессе которой выявляется факт, является ли построенный дом многоквартирным. В случае нарушения в отношении застройщика выносится предписание о нарушении возведением объекта недвижимости, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка.

Многоквартирный дом на участке ИЖС

• Штраф согласно КоАП РФ, который составляет до 50 тысяч руб.;
• признание построенного здания незаконной постройкой и принуждение построивших его лиц к принудительному сносу либо к сносу объекта сторонней организацией с отнесением всех расходов на застройщика.

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

• в отношении граждан – от 2 до 5 тыс. руб.;
• на должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юр. лица — от 20 до 50 тыс. руб.;
• на организации — от 500 тыс. до 1 млн. руб.

Напомним, в соответствии с положениями ГК РФ, право на собственность на постройку может быть признано за тем, у кого есть право собственности на землю, право на пожизненное владение землей или право постоянного бессрочного пользования.

«Закон написан таким образом, что не дает формальных признаков, как отличить многоквартирный дом от одноквартирного при условии, что строение меньше 1500 кв. метров, а количество этажей — меньше или равно трем», — констатирует Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд Вуд». Он добавляет, что нарушения у таких строителей чаще всего связаны с коммуникациями — к примеру, на частный дом положено 15 кВт электромощности, а в реальности потребляется намного больше.

Лента новостей

Подача заявления в суд не означает автоматический снос. Это делается для того, чтобы в рамках судебных разбирательств провести легитимную строительно-техническую экспертизу. Экспертиза выявляет, безопасен ли дом для проживания. Если дом в целом безопасен и собственник берется устранить нарушения, то у дома есть шанс на легализацию после изменения вида разрешенного использования участка.