Рынок Аренды Коммерческой Недвижимости 2022

В этом сценарии можно ожидать одновременного проседания ставок на 20-30% и увеличения вакансии до этих же уровней. Что касается цен на коммерческую недвижимость, то из-за мультипликативного эффекта и резкого роста ставок капитализации можно ожидать минимум двукратного падения цен даже в национальной валюте.

Если соображения бизнеса победят политические на высшем уровне, то же самое произойдет и на всех остальных. Да, какие-то западные компании уйдут из Санкт-Петербурга (как это уже происходило последние 8 лет), а владельцы недвижимости допродадут остатки своих активов, которые легко поглотит внутренний спрос. Ситуация на рынке откатится к состоянию на конец 2022 г., ставки и цены существенно не изменятся.

В этом сценарии рынок коммерческой недвижимости лишится не только западных инвесторов, но и западных арендаторов. Это окажет заметное негативное влияние на все сегменты рынка, поскольку внутренний рынок неспособен быстро заместить вакантные площади. К тому же пострадают и российские компании, так или иначе связанные с зарубежными контрагентами, и на восстановление порванных связей уйдет несколько лет.

При этом российская экономика в значительной мере огосударствлена, и пострадавшие компании будут поддержаны государством. А вот европейские компании при утрате активов и соответствующих денежных потоков рискуют столкнуться с невозможностью выполнять свои кредитные обязательства, что по цепочке приведет к проблемам у банковской системы и т.п. И это в условиях, когда инфляция в Европе и так ставит исторические рекорды.

На сегодняшний день базовым видится второй, «советский», сценарий. Российское руководство очевидно делает ставку на то, что внутриэкономические проблемы западных стран постепенно приведут к возобновлению отношений, т.е. к первому, «крымскому», сценарию. Запад же наверняка будет стремиться к «импортозамещению» российских энергоносителей и постепенный (в течение нескольких лет) переход к третьему, «венесуэльскому», сценарию.

Что будет на рынке коммерческой недвижимости в 2022 году: мнение экспертов

«С весны 2022 г. Центробанк поэтапно повышает ключевую ставку, эффект от ужесточения монетарной политики будет выражен в росте стоимости заемного кредитования. Эпоха дешевых денег в стране закончилась, хотя, на самом деле, это был краткосрочный период, который многие игроки даже не успели почувствовать. Увеличение стоимости финансирования скажется на стоимости реализации объектов, ставках аренды и продажи», – комментирует Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, руководитель направления Customer Solutions Radius Group.

«Стоимость аренды, по нашим прогнозам, будет расти и в среднем может увеличиться в Москве и Московской области до 50%. Я рекомендую резидентам не откладывать покупку ликвидной коммерческой недвижимости. Важно понимать, что девелоперские компании работают в разных сегментах рынка и они будут по-разному развиваться в 2022 году», – отмечает Евгений Пастухов.

«Важно отметить и тот факт, что сейчас, конъюнктура рынка максимально благоприятная для постепенного наращивания спекулятивного строительства, которое в последние годы велось очень ограничено. В 2022 будут заявлены под реализацию новые крупные проекты», – добавляет Александра Шакола.

«Профессиональные девелоперы и раньше строили свои проекты с учетом зеленых стандартов, но в сегодняшних проектах они стараются учесть и социальные потребности пользователей. Российские и западные компании приняли для себя ESG повестку как обязательную. У многих компаний к 2030 году есть корпоративные обязательства на выполнение KPI тех или иных ESG инициатив, поэтому у арендаторов появляются новые требования к арендодателям. Зачастую какие-то вещи невозможно реализовать, если в здании, где находится офис, это не поддерживается – раздельный сбор мусора, удобный доступ для маломобильных категорий граждан или развитая инфраструктура, которая нужна сотрудникам», – объясняет Елена Малиновская.

«Объем ввода сейчас растет, но он не покрывает растущий спрос на качественные проекты. По данным Cushman&Wakefield в 2022 году 74% от введенных площадей были проектами buit-to-suite. Заявлений о новых проектах девелоперов очень много, но реализовываться они будут достаточно продолжительное время по многим причинам, одна из которых значительное повышения стоимости строительства. На данный момент спрос большой, а качественных предложений все меньше», – приводит данные Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse.

Здоровье и последняя миля: как будут зарабатывать «короли недвижимости» в 2022 году

В каких секторах рынка подавляющее большинство игроков видят перспективы? Помимо уже ожидаемых beds & sheds (жилая недвижимость получила 33%, а складская — 28%), респонденты также называли сегмент health & wellness (недвижимость, связанная со здоровьем и благополучием). Несколько крупных жилых и коммерческих девелоперов уже заявили об интересе к новым проектам в санаторно-курортной и лечебно-оздоровительной недвижимости.

И в Европе, и в России наиболее пострадавшие сегменты за эти два года — это торговая и гостиничная недвижимость. Так, более 67% респондентов европейского исследования говорят, что рынок увидит все больше вынужденных продаж объектов в торговом и гостиничном сегментах. В России крупные банки, такие как «Сбер» и «Траст», уже в 2022 году провели ряд публичных торгов, где были реализованы в первую очередь торговые активы, в том числе и те, которые ранее принадлежали некоторым участникам рейтинга «Короли недвижимости» Forbes. Давление кредиторов и стоимости текущих кредитов будет и дальше подталкивать многих участников рынка к продаже активов.

Еще один новый риск, кристаллизовавшийся в 2022 году, — высокая инфляция и, как следствие, рост процентных ставок. ЦБ РФ поднимал ключевую ставку в 2022-м семь раз, и к концу году финансирование стало заметно дороже, что, конечно же, отражается на крайне капиталоемком рынке недвижимости.

Также в российском исследовании мы отдельно спросили респондентов о предпочтениях в более узких нишевых рынках, где можно было выбирать несколько вариантов. Первое и третье места заняли склады последней мили (59% голосов респондентов) и склады light industrial (45%). Офисная недвижимость заняла второе и четвертое места — гибкие офисные пространства, коворкинги и сервисные офисы назвали 48%, а качественные офисы в центральном бизнес-районе — 41%. По 34% получили дата-центры и медицинские центры, они заняли 5-е и 6-е места, что сильно коррелирует с мнением европейских респондентов.

Помимо сдвигов в структуре и объемах спроса в каждом из сегментов коммерческой недвижимости, игроки рынка столкнулись в 2022 году с новыми вызовами. Первое место по рискам у респондентов в России и Европе занял рост стоимости строительных материалов — нарушение цепочек поставок по всему миру вызвало значительный рост себестоимости, и этот риск волнует 79% участников исследования в России. Многие говорят о росте стоимости строительно-монтажных работ (СМР) уже более чем на 30%, и это проблема и бенефициаров пандемии, и пострадавших сегментов рынка. Если на рынке складской недвижимости рост ставок аренды и цен продаж частично компенсировал данный рост, то в других секторах коммерческой недвижимости маржинальность снизилась еще значительнее.

CBRE: В 2022 году ставки аренды офисов вырастут на 10%

В 2022 году объем нового предложения приблизится к 1 млн. кв. м, и это будет рекордный показатель с 2022 года. Однако для пользователей из них будет доступна лишь часть, так как примерно 40% этой площади уже реализовано. Соответственно, у компаний, планирующих расширение или переезд в 2022 году, выбор офисного пространства будет достаточно ограничен.

Ограниченный объем доступного предложения будет сдерживать транзакционную активность в 2022 году. Многие крупные компании, реализующие проекты расширения рабочего пространства или переезда в новые офисы, будут вынуждены рассматривать будущие объекты как наиболее вероятную из альтернатив для реализации их планов. Если компании будут готовы входить в проекты на ранних этапах девелопмента, то в 2022 году объем сделок может приблизиться к 2 млн кв. м.

На фоне роста спроса и сокращения доступных площадей ставки аренды возвращаются на траекторию устойчивого роста. В настоящее время, в зависимости от местоположения свободные помещения класса А предлагаются по ставкам от 15 000 до 48 000 руб./кв. м/год. Для помещений класса В этот диапазон еще шире: 6 000 – 40 000 руб./кв. м/год. Наиболее дорогие офисы традиционно расположены в Центральном деловом районе и в «Москве-Сити».

В границах Третьего транспортного кольца, на территории ММДЦ «Москва-Сити» в 2022 году планируется достроить «Гранд Сити Тауэр», арендуемой офисной площадью 192,5 тыс. кв. м, – самый большой единовременно построенный офисный центр в Москве, который составит почти треть объема от всего заявленного спекулятивного предложения в 2022 году.

В настоящее время в Москве только 7,7% существующих офисов свободны и предлагаются в аренду или на продажу. Для размещения офиса компании по-прежнему выбирают районы с развитой бизнес и социальной инфраструктурой, что приводит к сокращению доступного предложения в центральных локациях. Так, в границах Третьего транспортного кольца, сейчас арендовать помещение больше 10 тыс. кв. м можно только в 6 объектах, а общий уровень вакансии приближается к 5%, что в три раза ниже показателя пятилетней давности. Значительного увеличения объема доступных помещений в 2022 году не ожидается.

Государственное стимулирование экономического восстановления, связанного с коронавирусом, помогает и сектору недвижимости. Финансирование в рамках программы реновации дает возможность крупным девелоперам не только зарабатывать в условиях кризиса, но и оказывает поддержку смежным отраслям экономики. Поэтому программа реновации не только будет продолжена, но и распространиться на другие регионы страны. Параллельно будет увеличиваться и качество жизни людей (если, конечно, построено жилье будет отвечать СНиП, а не приходить в негодность через 2-3 года, как в Карелии).

Резкий рост на квартиры и строительные материалы с одновременной стагнацией доходов и ускорением инфляции заставляет застройщиков искать новые способы для стимуляции спроса. Одним из основных драйверов сохранения спроса на недвижимость в таких условиях является уменьшение площади квартир. В ассортименте многих девелоперов студии начинают занимать все больше и больше места. Тенденция еще большего уменьшения средней площади квартир сохранится и в 2022г. и мы увидим новые рекорды в минимизации площади и выхода на рынок миниквартир.

Опрос, проведенный Ernst & Young в 2022 году, показал, что 33% потребителей ожидают большего перехода на онлайн-покупки; в 2022 году почти 40% заявили, что они все еще делают покупки в физических магазинах меньше, чем до начала пандемии. Эта тенденция скорее всего продолжится и в 2022г. Возможно, такого взрывного роста онлайн продаж уже не будет, но многие оценили удобство онлайн покупок.

В то время, как рост цен на квартиры составил 40-60% с начала пандемии, ставки аренды практически не изменились. С одной стороны, это связано с переходом на удаленку и покупку собственного жилья, а с другой – реальные доходы населения почти не растут уже несколько лет. В результате уровень доходности в секторе жилья составляет 2-4% годовых без учета расходов по ипотеке. Мы не ожидаем, что в 2022г. что-то кардинально изменится в этом секторе.

Льготная ставка по ипотеке оказала совсем не тот эффект, на который рассчитывали в Правительстве, когда ее вводили. Она разогнала цены на квартиры и новостройки на 50-60% всего лишь за год, при этом практически полностью вымыв с рынка квартиры в некоторых городах. Ужесточение условий кредитования и рост учетной ставки ЦБ на фоне ускорения инфляции и продолжающейся уже который год стагнации доходов населения приведет к снижению цен на недвижимость. За этим последует невозможность обслуживать кредиты и ухудшение условий жизни тех покупателей квартир и новостроек, которые покупали квартиры что называется на последнее.

По оценкам Colliers, к концу года вакантность может вырасти с вводом в эксплуатацию ТРЦ, анонсированных на декабрь 2022-го, и достигнет примерно 11,5%. Если в топовых ТРЦ уровень свободных площадей не превышает 5%, в стабильно работающих ТЦ, введенных за последние 5–10 лет, уровень вакантных площадей колеблется в диапазоне 10–20%.

Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, называет еще один признак наступления «золотого века» на складском рынке: приход на рынок новых игроков. Пока региональные девелоперы делают первые шаги на рынках обеих столиц, владельцы земельных участков внимательно изучают складские проекты.

Эксперты фиксируют повышенный интерес к складской недвижимости и со стороны инвесторов, чье внимание направлено как на новые проекты built-to-suit, так и на уже готовые объекты в наиболее востребованных локациях. Екатерина Ногай, аналитик Cushman & Wakefield, считает, что высокий спрос на склады сохранится и в следующем году, но 77% новых площадей будет построено по схеме built-to-suit. Так что проблема дефицита складских площадей сохранится.

Ставки аренды в 2022 году вели себя вполне предсказуемо: в офисах, расположенных ближе к центру столицы, цены выросли, в «замкадных» бизнес-центрах — снизились. Как подсчитали аналитики Knight Frank, средневзвешенная ставка в классе А в бизнес-центрах внутри МКАД выросла на 11% — до 32,7 тыс. рублей за 1 кв. м в год. А вот в БЦ, расположенных за МКАД, средневзвешенная ставка снизилась на 6% и к концу 2022-го составила 14,3 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

По мнению Надежды Цветковой, спровоцированный пандемией переход части розницы в онлайн не превратился в реальную угрозу для торговых центров. Посещение магазинов ведущих брендов остается важным для покупателя. Вместе с тем он не хочет воспринимать торговый центр только как набор магазинов «в ассортименте» — люди приходят сюда, чтобы отдохнуть, провести время с семьей. Поэтому ТРЦ все большее внимание уделяют зонам отдыха и развлечений, детских игровых зон, увеличивают среди арендаторов количество кафе и ресторанов.

В 2022 году в Москве запланирован ввод 620-660 тыс

В 2022 году ввод офисов превысил годовой показатель 2022 года в 2,6 раза, сообщают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank . Спрос при этом демонстрирует высокие темпы – вакантность офисов класса А с начала года снизилась на 2,3 п.п. до 9,5%, в классе В – на 0,5 п.п. до 5,6%.

«Мы видим, что в 2022 году на рынке произошло полное восстановление как
девелоперской активности, так и активности арендаторов – показатели ввода и поглощения выросли более чем в 2,5 раза после «кризисного» 2022 года. В 2022 году мы ожидаем сохранения высокого уровня интереса арендаторов: крупные компании
продолжают арендовать крупные офисные блоки, и такой высокий спрос рынку уже
становится сложно удовлетворить», — комментирует Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank .

Рынок коммерческой недвижимости: итоги 2022 года и прогноз на 2022 год

Самый большой рост в 37% в годовом сопоставлении показал регион Северной и Южной Америки, регион Европы, Ближнего Востока и Африки увеличился на 5%, а Азиатско-Тихоокеанский регион вырос на 16% соответственно. По прогнозам CBRE, в 2022 году глобальный рынок продолжит расти и достигнет нового рекорда в 1,2 трлн долл. США (+10% по сравнению с 2022 годом), а регион Европы, Ближнего Востока и Африки ожидает рост примерно на 15% в годовом сопоставлении.

По прогнозам на 2022 год мы ожидаем сохранения общего объема инвестиций на том же уровне: вложения достигнут порядка 390 млрд руб., при этом произойдет перераспределение в сторону коммерческой недвижимости и сокращение доли инвестиций в площадки под жилье. В следующем году вложения могут быть перераспределены следующим образом: жилой сегмент скорее всего сократится с порядка 50% до 25% от общего объема, а доля вложений в коммерческую недвижимость может вырасти с 50% до 75% за счет отложенного спроса и сильного офисного рынка, а также благодаря продолжению бума в складском сегменте.

Отметим повышенный интерес к строящимся объектам в 2022 году: их доля составила 63% от общего объема инвестиций (по сравнению с 56% в прошлом году). Однако в структуре сделок с коммерческой недвижимостью инвесторы предпочитают существующие объекты, на долю которых пришлось 70% от общего объема. Также основной спрос со стороны инвесторов был сосредоточен на активах, расположенных в Москве (73% от общего объема вложений в 2022 году).

Например, в Москве, со стремительным ростом площадей онлайн-ритейла возникает проблема дефицита складских работников – сейчас на 1000 человек населения должно приходиться 16 сотрудников склада (ещё в 2022 году это число было в 2 раза меньше). Поэтому компании всё чаще прибегают к практике привлечения персонала из других субъектов, даже отдалённых. Дополнительная нагрузка ложится на производителей и поставщиков стеллажного оборудования, мезонинных конструкций и т. д.

Напомним, что в сентябре 2022 года базовый прогноз Минэкономразвития составлял 3,3%. К основным факторам, положительно повлиявшим на российскую экономику, можно отнести рост мирового ВВП (по оценке Oxford Economics мировая экономика вырастет на 5,8% в 2022 году), динамику цен на нефть (в декабре 2022 года цена на нефть марки Urals выросла до 70,5 долл. США за баррель по сравнению с 49,1 долл. США за баррель в конце прошлого года), а также бум кредитования внутри страны также внесли вклад в рост валового продукта.

По мере того как отрасль коммерческой недвижимости разрабатывает долгосрочные стратегии “возвращения к работе”, гибкий режим работы, организационные цели и спрос на технологические профессиональные навыки будут формировать ситуацию с подбором кадров. В условиях ограниченного рынка труда на первый план выдвигаются такие вопросы в отношении трудовых ресурсов, как благополучие, экологическое, социальное и корпоративное управление (ESG), и применяется более индивидуальный подход к тому, где выполняется работа (удаленная / офисная / гибридная). Наш опрос показывает, что сотрудники компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, хотят, чтобы их компании были более целенаправленными.

Многие компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости, сосредотачиваются на модернизации объектов недвижимости и перепрофилировании помещений для альтернативного использования с целью максимизации их ценности. Однако только четверть респондентов заявили, что их компании существенно увеличивают инвестиции в технологии, чтобы расширить возможности управления портфелем и активами.

По мере того как мы приближаемся к завершению 2022 года, надежды на то, что ситуация взаимодействия в мире с COVID-19 будет стабилизироваться, угасают. Дельта-штамм омрачил краткосрочную перспективу, поскольку требования к вакцинации, ношению медицинских масок и социальному дистанцированию повлияли на коммерческую деятельность и рабочие объекты. Отрасль коммерческой недвижимости находится в преддверии восстановления: офисные работодатели стараются найти баланс между продуктивностью и безопасностью; розничные торговцы сталкиваются с критическими поворотными моментами в развивающейся отрасли; жилые дома конкурируют в арендовании на фоне меняющейся модели миграции и растущих опасений по поводу доступности. Между тем компании сталкиваются с растущими требованиями в необходимости обращать первостепенное внимание экологическим, социальным и управленческим вопросам (ESG), с устаревшей технологической инфраструктурой, ужесточением рынка труда и все более дифференцированной конкуренцией. Развитие индустрии коммерческой недвижимости в начале 2022 года может заложить основу ее успеха в следующие несколько лет.

Несмотря на некоторые финансовые проблемы и меняющееся нормативно-правовое поле, преобладает оптимизм в отношении фундаментальных показателей. Восемьдесят процентов респондентов ожидают, что выручка их организации в 2022 году будет немного или значительно выше уровня 2022 года.

Большинство компаний коммерческой недвижимости находятся на ранних этапах борьбы с климатическими рисками; респонденты указали на проблемы устойчивого развития, и необходимость их решения была приоритетной в опросе этого года. Но в связи с пандемией и требованиями сообщества к более равноправным условиям на рынке лидеры рынка коммерческой недвижимости должны также уделять приоритетное внимание социальным вопросам и инициативам этнокультурного разнообразия, равенства и инклюзии (DE&I). Индустрии коммерческой недвижимости предстоит пройти долгий путь для достижения равноправного представления.

Эксперты: в 2022 году ажиотажный спрос на склады продолжится

Как сообщил на пресс-конференции в Москве старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, CBRE Антон Алябьев, появление новых игроков и реализация новых проектов позволит увеличить и объем предложения. «Годовой объем строительства по итогам 2022 года вырос на 63%, его значение достигнет 3 млн кв. метров. В 2022 году объем нового строительства составит 3-3,3 млн кв. метров, из них более трети придется на региональные рынки», – уточнил он.

Важной характеристикой складского рынка в настоящее время является приход новых игроков. Складские проекты запускают девелоперы из других сегментов, а девелоперские компании, реализующие проекты в других регионах, выходят на рынки Москвы и Петербурга. Кроме того, владельцы земельных участков задумываются об инвестициях в логистику и прорабатывают складские проекты. Приход новых «лиц» – не частое явление. В целом, на рынке сложился определенный пул игроков и его обновление – один из показателей «золотых времен». В последний раз аналогичная ситуация наблюдалась в 2013 году.

В 2022 году были обновлены рекорды спроса и предложения на складские помещения. К концу года годовой спрос приблизится к четырем млн кв. метров, что в 1,6 раз больше, чем в 2022 году. По оценкам международной консалтинговой компании CBRE, в 2022-2023 году спрос также сохранится на высоком уровне: 3-3,5 млн кв. метров в год. Локомотивами роста продолжат оставаться онлайн-ритейлеры, еще одним драйвером спроса может стать food-ритейл, развивающий формат дискаунтеров.

По словам Антона Алябьева, сегодняшний складской рынок можно назвать рынком арендодателя. «Дефицит свободных площадей при сохраняющемся высоком спросе является одним из ключевых драйверов роста ставок аренды. Например, в Московском регионе, по прогнозам CBRE, значение базовой ставки аренды в складах класса А достигнет 5 100 руб. за кв. метр в год, при том, что на конец прошлого года она составляла 3 960 руб. за кв. метров в год, то есть +29% за двенадцать месяцев, — указал он. – Несмотря на такой существенный прирост, в абсолютном выражении мы фактически наблюдаем возвращение значений арендных ставок к уровню 2013-2022 годов, а с поправкой на инфляцию нынешние ставки гораздо ниже максимальных значений тех лет».

Закон «О рынке ценных бумаг» выделяет два типа инвесторов: квалифицированные и неквалифицированные. Первые имеют право вкладывать средства во все активы, какие есть на рынке, а неквалифицированные – в строго ограниченный перечень: например, в состав активов ЗПИФов входит только недвижимость, сданная в эксплуатацию и в аренду, а вкладываться в только что построенные объекты нельзя. Поэтому ЗПИФы для квалифицированных инвесторов обеспечивают более высокую доходность. Например, у группы «Сбер» есть два ЗПИФа коммерческой недвижимости с одинаковой стратегией: «Сбер арендный бизнес 3» (САБ3) – для квалифицированных инвесторов (ожидаемая доходность – 10% годовых) и «Сбер арендный бизнес 7» (САБ7) – для широкого круга инвесторов (ожидаемая доходность – 9% годовых).

Наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные для нужд заказчика по принципу built-to-suit (BTS). По прогнозу Knight Frank, в среднесрочной перспективе на рынке складской недвижимости будет преобладать формат built-to-suit, когда клиент заказывает продукт под ключ у крупного девелопера и через 10–12 месяцев получает готовое складское здание.

Крупнейшие сделки на складском рынке в этом году совершали представители именно розничной торговли: ритейлеры Ozon и Lamoda, «Яндекс.Маркет», «Сберлогистика», LPP (сети Reserved, Mohito, House, Cropp и Sinsay) и др. Маркетплейсы и розничные сети, развивающие онлайн-доставку, продолжают наращивать складские мощности по всей России. И это неудивительно. В 2022 г. рынок e-commerce вырос на 44% по сравнению с 2022 г., это феноменальный рост за последние лет 10, говорит гендиректор ИА «Инфолайн» Иван Федяков. «Все ожидали, что темпы роста в этом году замедлятся, но с высокой долей вероятности они превысят прошлогодние. Мы пересмотрели свой прогноз по росту рынка – вместо 30–40% ожидаем выше 44%. Объем рынка достигнет 4,2–4,3 трлн руб. (с учетом маркетплейсов и сервисов по доставке еды), – отметил Федяков. – Востребованность в складской инфраструктуре со стороны онлайн-игроков сохранится в ближайшие несколько лет».

По оценке JLL, средняя сумма сделки в складском сегменте на инвестиционном рынке России по итогам 11 месяцев 2022 г. составила 2,2 млрд руб. Порог входа при покупке пая – от 300 000 руб., срок инвестирования – от 5 до 10 лет, говорится на сайте «Сбер фонды недвижимости». «Через ЗПИФ инвестировать в коммерческую недвижимость могут не только крупные игроки, но и небольшие инвесторы, включая неквалифицированных, – рассказывает Черных. – Управляющие компании аккумулируют средства пайщиков и вкладывают их в недвижимость. Таким образом, через ЗПИФ человек становится совладельцем крупных складов, торговых и бизнес-центров – получает материальный актив, который можно прийти и буквально потрогать (фонды для неквалифицированных инвесторов могут иметь в портфеле только сданные объекты. – «Ведомости&»)».

«Качественные объекты с якорными арендаторами и долгосрочными договорами практически не пострадали. Например, в нашем фонде есть московский бизнес-центр «Даймонд холл», локдауны имели некоторое негативное воздействие на доходность объекта, поэтому с учетом того, что фонд хорошо диверсифицирован, есть все возможности, чтобы в перспективе всего срока жизни фонд смог принести пайщикам доход на уровне 10% годовых», – говорит Черных.

В рейтинге появился один новичок — компания Accent Capital, принадлежащая бывшему акционеру сети «Копейка» Александру Самонову. Компания существует давно, но вошла в рейтинг за счет общего роста складского рынка — в портфеле Accent три складских комплекса общей площадью 277 000 кв. м. По оценке Knight Frank, ввод новых площадей на рынке Московского региона составит по итогам года более 1,1 млн кв. м и станет максимальным с 2022 года, когда было введено более 1,6 млн «квадратов». Несмотря на это, склады все еще в дефиците, поэтому растет арендная ставка. В 2022 году она выросла на 25% и составила 5300 рублей за 1 кв. м в год, подсчитали специалисты S.A. Ricci.

Гостиничный сегмент развивался разнонаправленно. Отели, ориентированные на бизнес-туризм, продолжали страдать от нехватки постояльцев. Зато россияне привыкают путешествовать по стране, что хорошо сказывается на бизнесе курортных отелей. Владелец Gleden Invest Александр Клячин (№4) приобрел сеть санаториев у РЖД и развивает горнолыжный курорт Шерегеш в Кузбассе. Владелец Millhouse Роман Абрамович (№19) планирует строить базу отдыха на берегу Ладожского озера и люксовую гостиницу в Геленджике.

Из 14 торговых центров только один можно назвать сравнительно крупным — активнее всего развиваются небольшие районные торговые центры, а не мегамоллы. «Сегмент торговых центров получил двойной удар. Первый был выражен в оборотах интернет-торговли, подавляющих розничный офлайн, второй — в локдауне, ограничениях и прочих последствиях ковида», — поясняет управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков. Немного другая ситуация на офисном рынке. «В 2022 году сохранится высокий спрос, дефицит и рост ставок», — прогнозирует старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. По ее оценке, доля свободных офисов класса А сократится до уровня 7–7,5%, это минимальное значение за 14 лет (сейчас вакантность порядка 8%).

По прогнозам компании, рост продолжится: ставка достигнет 5500 рублей уже в I квартале 2022-го. «Сложно представить себе негативный вариант развития событий для складской недвижимости», — заключает Новиков из Knight Frank. «Золотая эпоха» складского рынка не закончена, он продолжит расти и развиваться», — подтверждает и старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости CBRE Антон Алябьев. В 2022 году как минимум два участника рейтинга, которые раньше занимались исключительно коммерческой недвижимостью, повернулись в сторону жилья. Цены на московские квартиры взлетели на 25–30%, и это не могло не привлечь внимания бизнесменов.

Многолетний лидер рейтинга группа «Киевская площадь» и ее совладелец Год Нисанов стали владельцами 10% акций девелоперской компании «Самолет», которая застраивает Подмосковье жилыми микро­районами. PPF Group (№13) строит свой первый жилой проект homecity. Группа «Абсолют» Александра Светакова спустилась с 8-го на 28-е место рейтинга рантье, потому что последовательно сокращает портфель коммерческой недвижимости и концентрируется на застройке земель жилыми проектами. В 2022 году у «Абсолюта» было 283 000 кв. м офисных площадей и 310 830 кв. м торговых. В 2022 году осталось 83 400 кв. м и 63 800 кв. м соответственно. Жильем в той или иной степени занимаются 12 из 30 участников рейтинга.

Снизятся ли цены на аренду квартир

В январе в самых больших российских городах однокомнатную квартиру можно было снять в среднем за 20 тысяч рублей, стоимость снизилась на 1% в отношении декабря прошлого года. Такие данные приводил сервис «Циан.Аналитика» в начале февраля этого года, пишет «Коммерсантъ». В Москве средняя цена на однокомнатную квартиру составляла 48 тысяч рублей. При этом аналитики отмечали, что уровень конкуренции среди арендодателей растет и сдать недвижимость со старым ремонтом становится все сложнее.

Александр Харыбин эксперт рынка аренды, практикующий агент «Съехало где-то процентов всего 15-20, наверное, нанимателей, кто-то из-за потери работы в принципе просто поехал вообще домой, кто-то принял решение уезжать за границу, но на спрос также давит отдельное количество квартир, которые раньше собирались продавать, сейчас продавать передумали и выставили на рынок аренды, это первое. И есть также процент собственников, которые сейчас решили уезжать за границу, не нанимателей, а собственников, и тоже выставляют свои квартиры в аренду. То есть предложение подросло, а спрос снизился, и вот эти два фактора, конечно, сейчас немного давят на рынок аренды. Плюс у нас есть еще один фактор сезонный, весна-лето, это традиционно снижение спроса на аренду. Сейчас сохраняется спрос на недорогое жилье более или менее, а вот на дорогое жилье спрос как-то вот больше снижаться стал, хотя был тренд в последние три-четыре-пять лет, когда именно на эконом спрос падал из-за пандемии, из-за того, что люди из незащищенных слоев больше уезжали и все остальное. Мы рекомендуем собственникам и своим, и вообще снизить стоимость и постараться быть одними из первых, кто сейчас сдаст, потому что неизвестно, что будет дальше, возможно, дальше будет действительно большое количество предложений и низкий спрос, и сдать будет гораздо сложнее, поэтому сейчас по тем объектам, по которым пропали звонки, мы рекомендуем процентов 10-15 снизить, иногда 5%, зависит от объекта».

Людмила Сотникова риелтор агентства недвижимости «Антарес-Реал» «Снять можно от 30 до 35 (тысяч рублей) однокомнатные квартиры, есть квартиры даже дешевле, если, например, они идут немножко похуже качества. Снимают очень активно. Что касается бизнес-класса, например квартиры, которые снимались 150-180 тысяч рублей, чуть-чуть опустились, но на 20-30 тысяч рублей, сдаются они у меня 120-110-130. В центре всегда бывает тяжелее сдать квартиру, они, наверное, все-таки чуть-чуть подумали, а по окраинам сейчас все квартиры в основном тоже хорошего качества, потому что они в основном в новых домах, эти тоже сдаются за 30-35, до 40 тысяч рублей. Сейчас будет на том уровне держаться, как было в январе и феврале. Например, сейчас очень много сдается объектов, апартаменты, от 20 метров до 26-28 метров забирают « на ура » , для одного-двух человек, спокойно снимают. Мне кажется, аренда не будет все-таки снижаться, потому что раньше тяжелее было даже найти порой людей, потому что многие покупали квартиры и уже жили в них, то есть, грубо говоря, они покупают квартиру по ипотеке и уже ее не снимают, а платят за свою родную. А здесь уже люди не смогут взять ипотеку, ставки поднялись очень хорошо, поэтому они, конечно, будут снимать квартиры».

• Все, что хотели продавать, — продаем, доллары и акции не покупаем, недвижимость не покупаем, в новые долгосрочные проекты не запускаем. Запустим потом, когда ситуация станет лучше.
• Избавляемся от лишних расходов, оптимизируем свои затраты.
• Смотрим, что будет происходить завтра. А «завтра» может наступить через 2-3 месяца. Смотрим, что будет пользоваться спросом и продаваться, и на этом фокусируемся. Этого сейчас никто не знает, нужно держать нос по ветру, прогнозировать и ждать.
• Как только начнут складываться понятные тренды, надо в них заходить.

Если не будет адекватного банковского финансирования, то никаких новых строек не стоит ждать. Сейчас по новому закону о долевом строительстве у инвесторов существует два варианта: строить за свой счет и продавать готовое жилье. Сейчас это маловероятно: у нас нет богатых застройщиков, которые возводят кварталами, а потом ждут, когда они продадутся.

Сами коммерческие помещения станут дешевле. Те цены, которые есть сейчас в новостройках —150–200 тыс. за кв. м, неоправданно высоки с учетом сегодняшних реалий. А ставки на вторичном рынке — в районе 100 тыс. — больше походят на правду. Соответственно, арендные ставки могут упасть до 800–1000 рублей за кв. метр.

Я предполагаю, что государство все-таки поддержит крупные банки и крупных застройщиков. После того как ситуация нормализуется, государство попросит вернуть долги или захочет получить долю в этих предприятиях. Понятно, что, давая деньги, государство захочет взять под контроль такие компании.

После повышения ключевой ставки до 20% банки приостанавливают выдачу кредитов по обычным и льготным ставкам. По оценкам участников рынка, одобрение получают не больше 10% заемщиков. В новой экономической реальности рыночные цены на жилье еще не сформировались. Это произойдет не раньше того, как заработают меры поддержки строительного комплекса, о которых говорят в правительстве.

Увеличение стоимости спровоцировали как макроэкономические факторы в виде ослабления курса рубля и колебаний валют, так и увеличение спроса на ранее невостребованные объекты — к примеру, расположенные в спальных районах или представленные в виде новых форматов (dark store, dark kitchen, пункты выдачи).

В Москве, напротив, за I квартал 2022 цены снизились на 11% относительно уровня I квартала 2022 года, так как перемещение спроса в спальные районы уменьшает среднюю ставку. Кроме того, в столице часть объектов переходит из категории аренды в продажу, а стоимость в текущих условиях сильно зависит от локации и трафика.

Крупные собственники и агентства недвижимости стали активнее выходить на классифайды напрямую, меняя соотношение частных лиц и организаций среди арендодателей и продавцов. В частности, на «Авито Недвижимости» по итогам I квартала 2022 года на 23% выросло количество крупных агентств и на 32% — крупных собственников (год к году). Данное явление обусловлено консолидацией рынка: у частных игроков происходит так называемое «вымывание контента», они все чаще обращаются за экспертизой к агентствам. В результате количество частных собственников на платформе в I квартале уменьшилось на 15% относительно аналогичных показателей в прошлом году. В то же время у крупных владельцев коммерческой недвижимости увеличивается число свободных помещений, и они продолжают приобретать новые площади.

Помещения свободного назначения (ПСН) стали самыми востребованными коммерческими объектами за время локдауна. Спрос на них превзошел даже торговые площади, хотя ранее эти категории недвижимости демонстрировали примерно одинаковый уровень по числу запросов потенциальных покупателей и арендаторов. Популярность помещений свободного назначения во многом обусловлена их многофункциональностью и высокой адаптивностью: подобные площади возможно быстро переоборудовать под разные цели, в том числе под новые форматы, которые ранее не были так распространены, — пункты выдачи онлайн-заказов, dark store и dark kitchen. Второй по величине категорией, пользующейся наиболее высоким спросом у пользователей, стала торговая недвижимость, далее шли офисы и складские помещения.

В современной жизни появляется все больше возможностей и новых ресурсов, коммуникация усложняется, а ее скорость повышается, чего не было замечено прежде. Сегодня пользователи все чаще выбирают для общения и запроса контактов собственника разные мессенджеры. Это удобно, быстро и позволяет не совершать лишних звонков, а сохранить переписку на случай непредвиденных ситуаций. Так, мессенджер на «Авито» в I квартале 2022 стали использовать на 28% больше относительно I квартала годом ранее. Однако половина контактов через мессенджер теряется продавцами, если среднее время ответа составляет больше суток. Это является сильным упущением в современных условиях, поскольку подобный тренд стал важным каналом для привлечения лидов. Кроме того, сегодня в мессенджерах совершаются даже крупные сделки.