Обзор Рынка Земли Москвы 2022

Срочно продавать: В 2022-м цены на недвижимость рухнут

В последнее время это уже не первый прогноз Центробанка о возможной «стабилизации» цен на жильё, впрочем, другие участники рынка твердят о том же. Деньги у населения кончились, всё, что ещё покупают — это ипотека, причём последний всплеск активности на рынке кредитования. Ставки уже поднимаются, соответственно, доступность ссуд снижается.

«Когда цены на недвижимость начнут падать — а они начнут! — эти самые „инвесторы“ попытаются зафиксировать прибыль. Или, наоборот, убытки. „Инвестор“ — вообще любопытное животное, легко подверженное порывам, панике. И стадное — делай как все. А вот покупателей в нынешней поганой экономической ситуации на их добро не будет. Нет у людей денег, почему, думаю, объяснять не стоит. Придётся снова снижать цену, и так далее», — объясняет инвестиционный консультант Михаил.

«Я согласен с этой оценкой. Потому, что ключевым драйвером роста цен, безусловно, является низкая ставка по ипотеке, которая уже почти на 2% в среднем выросла. С ростом ставки по ипотеке снижается доступность кредитов. И, естественно, если учесть, что 85% всех сделок в России осуществляются именно с ипотекой, то снижение доступности ипотечных кредитов сокращает платежеспособный спрос. А снижение платежеспособного спроса сокращает количество сделок. Такая тенденция, однозначно, в следующем году скажется на замедлении роста цен, а в каких-то регионах на прекращении роста цен», — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

«В годовом выражении темпы роста цен на рынке новостроек в 2022 году снизятся до уровня инфляции или чуть выше. По нашим оценкам, квартиры на первичном рынке в столичном регионе подорожают на 5−7%. Покупательская активность сохранится. Этому будет способствовать и улучшение ситуации в национальной экономике. По итогам 3-го квартала темпы роста ВВП составили более 4%. Это будет подталкивать спрос на первичное жилье», — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Те, кому уже не под силу содержать, например, дачу, будут выставлять свою недвижимость на продажу. Хотя с «садовой» недвижимостью всё не так однозначно, люди снова начали сажать огороды и выращивать картошку, рост цен на последнюю явно подстегнёт этот процесс и в 2022 году.

Обзор рынка недвижимости г

В начале 2022 г. рост цен на квартиры в московском регионе продолжился, хотя и более медленными темпами, чем в конце 2022-го. Новое предложение, объем которого значительно увеличился по сравнению с концом прошлого года, выходит на рынок по более высокой стоимости – продавцы, привыкшие за последние два года к постоянному подражанию жилья, явно боятся продешевить.

Если рассматривать ценовую динамику в разрезе отдельных сегментов, то видно, что на московском рынке наложились друг на друга две тенденции. С одной стороны, спросом пользуется самое дешевое жилье: среди типов недвижимости лидирует старая панель, однушки показали себя лучше двушек и трешек, а всю верхнюю половину географического рейтинга, если не считать дорогого ЗАО, занял демократичный восток Москвы и районы за МКАД. С другой стороны — наверстывают упущенное дорогие сегменты, которые в предыдущие месяцы дорожали медленнее дешевых. Поэтому в разрезе комнатности больше всего прибавили многокомнатные квартиры, а современный монолит-кирпич и престижный Западный округ выросли в цене больше, чем рынок в среднем.

Падение отечественного фондового рынка на 25-30% после заявлений лидеров США и Европы о грядущем нападении России на Украину , может оказаться на руку столичному рынку недвижимости. Московское жилье всегда выступало в качестве защитного актива в период катаклизмов на финансовых рынках, поэтому в ближайшие месяц-два можно ожидать притока средств в недвижимость. Как следствие, несмотря на то, что рынок недвижимости перегрет и ценовая коррекция давно назрела, стоимость жилья может еще подрасти.

Обвал фондового рынка на фоне роста геополитической напряженности может придать дополнительный импульс рынку недвижимости, который всегда считался тихой гаванью для инвесторов. Но только при условии, что финансовая «болтанка» продлится недолго и не закончится вводом жестких санкций в отношении отечественной экономики – финансовые ограничения, скорее всего, приведут к существенному подорожанию стоимости заимствований и, соответственно, к схлопыванию пузыря на рынке недвижимости, который очень сильно зависит от доступности кредитных средств.

Однако дальнейшее обострение конфликта между Россией и Западом чревато схлопыванием пузыря, надувшегося на рынке за последние два года. В случае введения новой порции жёстких санкций в отношении отечественной экономики Центробанк будет вынужден для защиты рубля резко поднять ключевую ставку, которая за прошлый год и так выросла на 4,25 п.п. Если ставка увеличится еще хотя бы на 1,5 п.п. и достигнет 10%, рыночные ипотечные ставки будут начинаться с 13-14% годовых, при том что, по мнению банкиров, заградительным является уровень в 12%. При такой стоимости кредитов программы субсидирования ипотеки — основной драйвер спроса на новостройки в настоящее время, станут слишком дорогими для застройщиков и неоправданно рискованными для банкиров. Уход с рынка ипотечников приведет к схлопыванию спроса: по итогам прошлого года 60-70% сделок на первичном рынке и 56% на вторичном были ипотечными. Глубокая просадка спроса вынудит девелоперов и продавцов на «вторичке» снизить цены, причем коррекция в таких условиях может превысить 10%. Но самое худшее — не исключены проблемы с достройкой объектов на ранних стадиях, так как кредиты для застройщиков тоже подорожают, а продажи резко упадут.

— Да берите. Апартаменты — хорошая история, они в аренде эффективнее квартир, хотя стоят дешевле. Там есть нюансы с пропиской, но, возможно, лет через пять их приравняют к квартирам и это будет уже неважно, а вы выиграете +20% только на этом решение. К тому же 9,6% — выгодная ставка.

— Загородная недвижимость просядет сильнее всего, потому что в массовом сознании нет ощущения, что участок в области — это хорошая инвестиция и что землю нужно покупать всегда. Плюс люди понимают, что строить свой дом сейчас рискованно: материалы тоже подорожают.

Советую задуматься над программой трейд-ин: помогайте людям оценивать их старое жилье и подбирать новое, так сможете их привлекать. А потом выводите на сделки, например, предлагайте скидку при покупке на этой неделе или бронирование без заморозки цены. Затем закрывайте брони и получайте продажи.

Банки пока в шоке и не знают, что делать: кому выдавать ипотеку, кому нет, как просчитывать риски. Сейчас они могут отзывать и предодобренные кредиты, даже в ущерб своей репутации. Поэтому, если у вас есть одобрение, бегите и оформляйте, пока они не передумали.

— Посчитайте отдельно стоимость ремонта, вашего времени и нервов и сравните суммы со стоимостью квартиры. Если там разница около миллиона, берите с отделкой. Если с ремонтом стоит условно 20 млн рублей, а по отдельности черновая 10 млн рублей, а ремонт 5 млн рублей, то смысла брать с ремонтом нет.

Как выглядит рынок недвижимости в марте 2022 года

У нас была собрана вся цепочка и внесены авансы. Последние покупатели в этой цепочке должны были купить квартиру с ипотекой в «Уралсибе». Предварительное одобрение в банке и оценка квартиры были готовы, оставалось только выйти на сделку. Однако 25 февраля банк приостановил выдачу кредитов и пояснил, что будет пересматривать процентные ставки. А когда ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, мы поняли, что ипотечные ставки просто взлетят. Но никто из этой цепочки не отказался от сделки, просто все решили подождать.

Сделки сейчас проходят так: 21 февраля мы забронировали квартиру, 24 февраля получили одобрение в ВТБ по госпрограмме — ставка 2,35% на весь срок кредитования. 1 марта утром ВТБ сказал, что больше не проводит сделки по господдержке. Но 2 марта банк сообщил, что до 5 марта готовы оформить клиентов, которые получили одобрение до 28 февраля. В срочном порядке мы согласовали сделку, сейчас ждем подписания договора долевого участия и кредитного договора.

И, возможно, это не предел. Некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты, а другие сократили срок по уже одобренным заявкам. Мы расспросили риелторов о том, какие сделки у них прошли в конце февраля — начале марта и какие настроения у покупателей и продавцов.

Что со сделками. За последнее время у меня сорвались две сделки. Один клиент брал ипотеку в «Совкомбанке» под 9,5%, заявка уже была одобрена, но потом пришел отказ. Сейчас банк просто не выдает ипотеку, а в других банках она не менее чем под 15%. В итоге клиент отказался от покупки.

Вторая сделка — продажа квартиры в Москве — на паузе. Мои клиенты — граждане Норвегии — планировали на вырученные деньги взять ипотеку в Норвегии и купить что-то там. У покупателя одобрена ипотека в Сбербанке с первоначальным взносом больше 50% от стоимости квартиры. Хотя Сбербанк повысил ставки, покупатель все равно хочет выйти на сделку. Трудности с нашей стороны: продавцы не могут прилететь из Норвегии и не понимают, как им теперь перевести туда деньги.

За 2022 год рост цен на вторичное жилье ближайшего Подмосковья составил 20,1%. На январь 2022 года доля недорогих квартир до 5 млн. рублей составляет всего 2% от общего предложения. По анализу 12 крупнейших городов в пределах 10 км от МКАД общий объем предложения в январе 2022 года составил порядка 10 900 квартир или 632 200 кв. м, исходя из суммарной площади.

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич в интервью Life также отметила, что тренд на повышение ставок по ипотеке продолжится. К тому же банки ужесточат требования к заёмщикам. Этого требует и Центробанк, и возрастающие из-за повышения кредитной нагрузки риски.

Самым дорогим Подмосковным городом стал Красногорск. Здесь цена составляет 208 500 рублей за кв.м. Далее в рейтинге расположен Реутов — 196 200 руб. за кв.м, затем Химки — 195 300 руб. за кв.м, Долгопрудный — 194 300 руб. за кв. м и Одинцово — 188 100 руб. за кв. м. Красногорск, Химки и Одинцово — традиционные самые дорогостоящие локации ближайшего Подмосковья благодаря близости к МКАД и развитой транспортной доступности. Недвижимость здесь рассматривается как альтернатива столичным спальным районам.

Цена на вторичном рынке тоже растет, по данным аналитиков, квадратный метр вторички в «старой» Москве стоит на 1,4% дороже, чем в декабре. К сравнению, разница цен в декабре и ноябре 2022 года составляла порядка 1,9%. Так что можно надеяться на стабилизацию в течение года.

Январь 2022 года на рынке недвижимости Московского региона ознаменовался продолжением роста цен. К счастью, темпы подорожания начали замедляться. Об этом ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич говорила в начале месяца в интервью «Вечерней Москве». Речь шла об удорожании объектов только в рамках инфляции.

Акцент второй — системный, касающийся выхода в сегмент крупных городских застройщиков, связанных с этим ожиданий по систематизации рынка и появления понятного качества, параметров и ликвидности объектов ИЖС. Застройщики вроде бы не против, государство готово поддержать, даже банки проявляют осторожный оптимизм. Словом, по мнению руководителя архитектурного бюро UNKCI Николая Миловидова, хотя и есть некоторые но, в целом приход девелоперского «крупняка» — безусловно, положительная тенденция для рынка и хорошая новость для потребителя.

Кстати, как подчеркивает Николай Миловидов, идея с библиотекой проектов, вообще-то, не нова: со времен Петра I выпускались обязательные к реализации серии типовой городской застройки, а с развитием дачной жизни во второй половине XIX века и дачной культуры стали выпускаться многочисленные альбомы загородных домов на любой вкус.

Наконец, третий акцент — законодательный. На данный момент «старшим» в сегменте ИЖС является принятый Госдумой в конце прошлого года федеральный закон № 476-ФЗ о строительстве индивидуальных жилых домов в малоэтажных жилых комплексах (он вступает в силу с 1 марта 2022 года). Какие вопросы позволяет решить этот закон, а какие оставляет нерешенными? Ждать ли нам в ближайшее время каких-то законодательных новинок в сегменте ИЖС? Об этом Business FM побеседовала с председателем комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергеем Пахомовым.

Первый — финансовый. Много раз многими игроками и руководителями строительной отрасли со многих трибун утверждалось: первоочередная задача в деле развития рынка индивидуального жилищного строительства — развернуть к нему лицом банки с их ипотечными программами. Пока, несмотря на все усилия, история с ИЖС банки не особо возбуждает (за исключением некоторых).

Для рынка недвижимости образца 2022 года развитие сегмента индивидуального жилищного строительства — может, не главная, но уж точно одна из главных тем. Если резюмировать все, что вовлеченные в процесс стороны говорили в прошлом году и уже успели сказать в этом, вырисовываются три ключевых акцента.

В ближайшем Подмосковье кончилась земля

По оценке Луценко, в среднем по Подмосковью и Новой Москве за сотку земли придется выложить 488 тыс. руб., это на 7,4% дороже, чем зимой. Стоимость среднего участка составляет 6,1 млн рублей — на 5,1% выше ценников начала года. Самые дорогие сегодня на рынке — это участки без подряда в коттеджных поселках с сопутствующей инфраструктурой. «К более бюджетным продуктам можно отнести участки на землях сельхозназначения, не так давно переоформленные под ИЖС. Этот вариант не предполагает никакой инфраструктуры, в лучшем случае будут насыпаны дороги и подведено электричество. Ну и не стоит списывать со счетов бесконечное разнообразие предложений на вторичном рынке, включая покупку участков с ветхим домом под снос», — говорит аналитик.

«Отсутствие качественных и ликвидных загородных домов повысило цены на подмосковную землю. Хорошие участки подорожали в разы. К примеру, «до ковида» 15 соток в одном из элитных коттеджных поселков на Новой Риге стоили 15 млн рублей, сегодня такой участок не купить и за 30 млн рублей. Мало того, что земля под застройку загородных домов подорожала, ее на многих направлениях на первичном рынке просто нет в наличии», — добавил Хворов.

Во-вторых, изменились приоритеты продавцов. Похоже, большинство собственников участков, которые по разным причинам тянули с продажей земли, решили воспользоваться ситуацией и выгодно пристроить свой актив. По оценке гендиректора портала «Мир квартир» Павел Луценко, наиболее оборотистыми в этом плане проявили себя владельцы участков на самых дорогих направлениях области: на Рублево-Успенском шоссе сотка с начала года подорожала на 14,9%, а на Ильинском — на 15,5%. В результате ценник на Рублевке к июлю достиг значения 2,5 млн рублей за сотку, а на чуть менее раскрученном Ильинском — 1,78 млн рублей (см. таблицу). Средний участок на этих направлениях обойдется в 52 млн и 16,7 млн рублей соответственно.

В первом полугодии на подмосковном рынке земли царило оживление. Из-за острого дефицита качественных загородных домов сотка земли в Московской области и Новой Москве прибавила в стоимости в среднем 7,4%. По мнению экспертов, ажиотаж пройдет не скоро: в поселках ближайшего Подмосковья почти не осталось свободных участков без подряда (УБП). Поэтому земля вокруг столицы под строительство загородных домов будет дорожать и дальше.

Интересно, что за первое полугодие текущего года «дешевая тройка», по данным Луценко, стала еще дешевле. Средний участок на Егорьевском направлении в среднем можно сторговать за 645 тыс. руб., это на 0,8% дешевле зимней цены. А участки на Горьковской трассе подешевели за шесть месяцев на 4,1% — до 1,42 млн руб. Кроме трех восточных направлений подешевели сотки на Щелковском шоссе: — 3,1% за сотку и — 4,6% за надел.

Недвижимость в Москве: что будет с ценами в 2022

На более инертном вторичном рынке обвала спроса не произошло, но ажиотаж, очевидно, сошёл на нет и в этом сегменте. Ипотека и обычные для «вторички» альтернативные сделки (когда люди хотят улучшить свои жилищные условия и переезжают, к примеру, из 1-комнатной квартиры в 2-комнатную, либо из 2-комнатной в 3-комнатную) пока позволяют поддерживать спрос на вторичное жильё.

📈 Застройщикам необходимо показывать хоть какой-то рост цен. Так как, во-первых, если они официально начнут понижать стоимость жилья, произойдёт резкий отток инвесторов. Во-вторых, это спровоцирует вывод на рынок недвижимости, которая приобреталась как инвестпроект, и тем самым создастся конкуренция, поскольку такая недвижимость будет продаваться ниже стоимости от застройщика.

Только ленивый не слышал и не читал о том, как значительно вырос спрос, а затем и цены на недвижимость в Москве со второй половины 2022 года, чему сильно способствовала льготная ипотека. С лета 2022 по сентябрь 2022 стоимость метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 28,5%, Новой Москвы – на 29%. Примерно на столько же и даже больше подорожали и новостройки. Такого ажиотажа рынок не видел с эпохи 2000-х.

Темпы роста цен на квартиры постепенно замедляются – рынок сильно перегрет. Тем не менее ипотека и альтернативные сделки пока позволяют поддерживать спрос на достаточно высоком уровне. Декабрь – традиционно самый активный месяц на рынке недвижимости. Однако уже в начале 2022 цены будут «устаканиваться» на нынешнем уровне. Глубокого отката назад, скорее всего, не произойдёт: максимум коррекция на 3-7% в зависимости от сегмента. Причём не столько за счёт изменения прайсов, сколько благодаря увеличению скидок и торга. Во время ажиотажа застройщики успели накопить «жирок», который позволит им пока пережидать падение спроса и держать официальные цены на том же уровне.

Кризис ударил по ценам на нефть, а это для российской экономики всегда плохо заканчивалось. Вдобавок пострадал финансовый сектор. Многие девелоперы, которые брали кредиты на строительство, были вынуждены заморозить часть объектов, или вовсе стали банкротами. Что, конечно, подрывало доверие потребителя к новостройкам.

Но в ноябре 2022, когда ЦБ перестал поддерживать курс рубля, это ощутили все. Особенно москвичи, которые сдавали квартиру в аренду, чтобы жить на эти деньги в тёплых странах. Они одномоментно стали получать на много меньше в долларовом эквиваленте, чем до этого.

На графике видно, что цены на кв. м жилья в Санкт-Петербурге стремительно росли с 2006 года и достигли своего пика в 2008-м — почти до 108 тысяч рублей (вторичный рынок). В 2009 году было резкое падение до 81 тыс. рублей за кв. м. Но уже в 2011-м стал снова наблюдаться медленный рост.

Но нас интересует лишь рынок жилой недвижимости. А здесь был значительный рост. Люди искали способ сохранить свои сбережения на фоне волатильности рубля. Покупка квартиры для многих казалась простым и надёжным способом вложений. Спрос рос, цены за кв. м поползли вверх, как на вторичном рынке, так и в новостройках.

Эти и многие другие вопросы беспокоят сейчас россиян. В атмосфере неопределённости, когда каждый день на нас сыплются сотни противоречивых новостей, трудно делать прогнозы. Но в таких случаях есть один проверенный рецепт, как себя успокоить — найти утешение в прошлом. Благо в нашей истории тяжёлых времён было хоть отбавляй. Найти прецеденты не составит труда.

Обзор рынка недвижимости Москвы и Подмосковья по итогам февраля 2022 года от

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в феврале цены на квартиры в Подмосковье выросли на 2,6% до 146 100 руб. за кв. м в среднем. В Новой Москве «вторичка» подорожала на 1% до 202 270 руб. за «квадрат», в «старой» — на 1,7% до 253 400 руб.

Во всем Московском регионе спрос в феврале не был спекулятивным – наибольший рост в разрезе комнатности показали квартиры больших площадей, которые покупают для собственного проживания. В «старой» Москве больше всего прибавили трехкомнатные и многокомнатные квартиры (+2,3%), в Новой Москве – двушки (+1,5%), а в Подмосковье – трёшки (+3,1%). Инвесторы обычно приобретают более дешевые по общему бюджету сделки и более ликвидные однушки.

В черте МКАД с точки зрения географии февральская ценовая динамика была смешанной и не демонстрировала четких тенденций. Люди выбирали жилье, адекватное по соотношению цены и качества, вне зависимости от района. Зато по типам жилья сложилась закономерность, свидетельствующая о том, что тренд на рост цен очевидно выдыхался.

В феврале Подмосковье продолжало опережать Москву по темпам роста цен на вторичном рынке жилья. Однако надо учитывать, что последние события не успели отразиться на февральской статистике. Первая реакция рынка на войну на Украине и беспрецедентные санкции Запада будет ясна после подведения итогов марта.

Опережающими темпами дорожали самые удаленные локации за МКАД. Квартиры в Троицком округе прибавили в цене 1,5%, тогда как в Новомосковском – только 1%. В дальнем Подмосковье темпы роста цен были почти в два раза выше, чем в среднем по рынку области: 4,6% против 2,6%. При этом средняя (+2,5%) и ближняя (+2,2%) зоны от рынка, наоборот, отставали.

Правительство России также определило перечень товаров и оборудования, временно запрещенных к вывозу из страны до конца 2022 года. В список вошли технологическое, телекоммуникационное, медицинское оборудование, транспортные средства, сельхозтехника, железнодорожные вагоны, локомотивы и многое другое. Кроме того, Власти одобрили идею национализации имущества ушедших из России компаний. В Санкт-Петербурге под закон о национализации могут попасть иностранные объекты общей стоимостью 150 миллиардов рублей.

С одной стороны, рекордно высокие ставки по ипотеке и пауза в одобрении кредитов со стороны банков сдерживают спрос. С другой — продолжающееся удорожание стройматериалов ограничивает возможность девелоперов предоставлять скидки на свои объекты, чтобы удержать спрос,

Кстати, аналогичная ситуация возникала после снятия режима самоизоляции в 2022 году. Но на этот раз маловероятно, что эффект может быть долговечным, поскольку цены на новостройки сильно выросли, ставки слишком высокие, а динамика реально располагаемых доходов граждан низкая,

На фоне вводимых санкций люди ринулись не только покупать жильё, но штурмовать магазины, скупая всё подряд. В Северной столице уже опустели полки, где раньше находились крупы, сахар, предметы личной гигены. Прошло две недели с того момента, как Владимир Путин объявил о спецоперации по защите Донбасса. На фоне этой ситуации Запад начал вводить санкции, ряд международных компаний покинули рынок России. Одним из последних о приостановке продаж заявил японский бренд Uniqlo. При этом ещё в начале этой недели владелец компании говорил о равноправии и обещал остаться на русском рынке.

Скоро спрос начнёт падать, а вторичное жилье подешевеет, чтобы удержать интерес уходящих покупателей. В целом Пырьева считает, что негативных последствий на рынке недвижимости удастся избежать. По её мнению, сейчас русским не стоит спешить с покупкой жилья.

Эльдорадо не будет: чего ждать от цен на недвижимость в 2022 году

Падения цен на новостройки опрошенные Forbes эксперты не прогнозируют. Руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов предполагает, что квадратный метр подорожает на 15%. Руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров ожидает роста в 5-10%. Директор департамента инвестиционных сделок Point Estate Евгения Мельникова полагает, что рост по итогам года будет 10%, причем большая его часть придется на первое полугодие.

Но ожидать повторения рекордов не стоит. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина уже год говорит о необходимости отменить льготную ипотеку, чтобы притормозить рост цен на жилье. В конце декабря она спрогнозировала, что в 2022-м рост наконец-то остановится за счет дорожающей ипотеки. После серии повышений ключевой ставки банки начали увеличивать ставки по ипотеке. 10 января ВТБ объявил, что повышает ставку на 1 процентный пункт, до 10,3%.

В 2022 году росли и ставки аренды. По данным Циан, в среднем по стране аренда подорожала за год на 21%, в Москве — на 34%, до 48 000 в месяц за однокомнатную квартиру. В «Миэль» зафиксировали схожую динамику, основной рост пришелся на второе полугодие. Данные «Инком» свидетельствуют о том, что осенью вырос спрос и это привело к сокращению предложения и росту ставок.

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москве, по данным «Миэль» и «Инком-Недвижимости», выросла в 2022 году на 17% и почти достигла значения в 280 000 рублей. В ноябре средняя цена квадратного метра выросла на 0,7%, в декабре — на 1,5%, подсчитал руководитель группы продаж компании «Этажи» в Москве Максим Климов. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова говорит о росте от 1% до 4% в месяц в зависимости от локации.

В декабре 2022 года замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что законопроект о введении ГИС уже готов. Это вызвало волну мрачных прогнозов от участников рынка, согласно которым арендодатели уйдут в тень, рынок станет еще более серым, а цены у собственников, которые пойдут на новые условия, резко вырастут.

Спад ожидается и на рынке ипотечного кредитования. Аналитики считают, что текущая ключевая ставка Центробанка (20%) станет заградительной для заёмщиков. Эксперты подчёркивают: многие сделки находятся сегодня в режиме паузы — они дожидаются одобрения. Так что покупать квартиры смогут покупатели с живыми деньгами или получившие одобрение на кредит в первой декаде февраля.

Как сообщает «КоммерсантЪ», покупать жильё — и это заметно уже сегодня — люди стали реже, виной тому — скачок стоимости ипотеки и общая геополитическая напряжённость. Логично предположить, что и дальше — какое-то время — эта ситуация сохранится. Потенциальные покупатели будут отказываться от сделок, а значит, собственники, которым действительно будет необходимо продать жилье, начнут снижать цены. Пока они выжидают, отмечают эксперты «Ъ», но в целом в перспективе цены могут снизиться на 25–30 процентов.

Сейчас же — как считают эксперты крупных сайтов недвижимости — она готова упасть на 15-35 процентов. И в первую очередь потому, что покупательная способность населения перестала расти. И собственникам придётся снижать цены на «вторичку». И даже ажиотажный спрос на жильё, который отмечался в последнюю неделю, ситуацию не спасёт.

Специалисты считают, что схожая ситуация на рынке жилья была в 2022–2022 годах, когда резкий рост ключевой ставки привел к шоковому состоянию рынка, и не исключают, что если высокие ставки по ипотечным кредитам сохранятся, к концу года часть вторичного жилья подешевеет на 25–30%.

Сами коммерческие помещения станут дешевле. Те цены, которые есть сейчас в новостройках —150–200 тыс. за кв. м, неоправданно высоки с учетом сегодняшних реалий. А ставки на вторичном рынке — в районе 100 тыс. — больше походят на правду. Соответственно, арендные ставки могут упасть до 800–1000 рублей за кв. метр.

Сегодня стройки, которые находятся в начальной стадии реализации, без участия дольщиков заморозятся. Другой вариант — девелоперы завершат проекты любой ценой с риском получить непроданные квартиры в готовых домах. Чтобы хоть как-то минимизировать убытки, они пойдут на снижение цен. Потому что единичные сделки по таким объектам все-таки возможны.

• Все, что хотели продавать, — продаем, доллары и акции не покупаем, недвижимость не покупаем, в новые долгосрочные проекты не запускаем. Запустим потом, когда ситуация станет лучше.
• Избавляемся от лишних расходов, оптимизируем свои затраты.
• Смотрим, что будет происходить завтра. А «завтра» может наступить через 2-3 месяца. Смотрим, что будет пользоваться спросом и продаваться, и на этом фокусируемся. Этого сейчас никто не знает, нужно держать нос по ветру, прогнозировать и ждать.
• Как только начнут складываться понятные тренды, надо в них заходить.

Если не будет адекватного банковского финансирования, то никаких новых строек не стоит ждать. Сейчас по новому закону о долевом строительстве у инвесторов существует два варианта: строить за свой счет и продавать готовое жилье. Сейчас это маловероятно: у нас нет богатых застройщиков, которые возводят кварталами, а потом ждут, когда они продадутся.

В неликвидных объектах количество пустующих помещений, скорее всего, увеличится. Бизнес закрылся и будет еще закрываться. Это в основном касается компаний с иностранными капиталами или с поставками товаров из-за рубежа. Пока компании заместят производителей из Европы и США, пройдет полгода или больше. И как последствие — произойдет снижение арендных ставок на вакантные площади. Возможно, каникулы, когда арендатор может платить полцены, удлинятся.

«В крупных городах на фоне понимания снижения платёжеспособности населения может сократиться новое строительство, а в части мест массовой застройки начнут активнее предлагаться скидки, субсидированные застройщиками программы кредитования, машиноместа или кладовки в подарок при приобретении большой квартиры, ремонт за счет застройщика, более креативные программы – путешествие, земля под дачу. На рынке вторичной недвижимости можно ожидать неявного снижения цен на неудачные и непопулярные объекты с проблемами с транспортной доступностью, в промышленных или маргинальных районах, с неудобными и морально устаревшими планировками», – считает Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости.

«Уровень спроса в 2022 году может пошатнуться в результате эпидемиологической обстановки в стране и новых ограничительных мер. Гипотетически они могут повлиять на уровень доходов населения, что повлечет за собой и сокращение и/или изменения в структуре спроса», – объясняет Виктория Ковалевская, руководитель департамента маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы».

«Итоги января также показывают, что цены повышаются там, где есть запас для роста. Это районы ближе к МКАД, Новая Москва и ближайшее Подмосковье. Особенно это видно на больших квартирах (от 2 комнат и выше), так как все меньше людей могут позволить себе жилье в пределах ТТК, поэтому спрос смещается в сторону окраин и близких к Москве локаций», – добавляет Александр Козлов.

«Рост ключевой ставки, «двузначные ставки» ипотечных кредитов, высокий уровень общей инфляции – все эти факторы будут стимулировать рост цен на жильё во всех сегментах. К этому добавляется и то, что потребитель видит в недвижимости один из самых надёжных инструментов для защиты своих накоплений от обесценивания», – отмечает Сергей Ельников, руководитель PR-направления VEKA Rus.

«В 2022 году мы будем наблюдать развитие этой тенденции. Причем заметно меняется качество предложения на рынке новостроек: во-первых, обновленные стандарты жилого строительства подняли планку для застройщиков, во-вторых, сами покупатели становятся более требовательными к продукту. Показательный пример, по итогам 2022 года на рынке новостроек МО предложение стандарт-класса уменьшилось на 32,3%, а предложение комфорт-класса увеличилось на 35%, в полтора раза увеличился объем предложения бизнес-класса, хотя оно пока ещё не так актуально в этом регионе», – уверена Виктория Ковалевская.