Ипотека с дифференцированными платежами банки 2022

Большинство предлагаемых в российском банковском секторе ипотечных программ предполагают аннуитетную систему погашения задолженности, выгодную, главным образом, для кредиторов. Дифференцированную ипотеку сегодня можно оформить всего в нескольких банках – Газпромбанке и Россельхозбанке, где клиент может самостоятельно выбрать подходящий способ оплаты.

Большинство банков при оформлении ипотечных займов предлагают заемщикам систему погашения задолженности аннуитетными платежами, которые выгодны, прежде всего, для самого кредитора. Дифференцированные же платежи, позволяющие быстрее рассчитаться по основному долгу, являются сейчас редкостью. Рассмотрим подробнее, где и на каких условиях оформляется ипотека с дифференцированными платежами (банки 2022 года).

В последней ситуации заемщику рекомендуется выбирать способ погашения долга по ипотеке с учетом личных факторов и мотивов: планируются ли досрочные взносы, будет ли использоваться материнский капитал, какой сейчас уровень доходов и будет ли он изменяться в перспективе. Только принимая во внимание эти и иные аргументы, клиент сможет подобрать оптимальное предложение.

И Газпромбанк, и Россельхозбанк предварительно принимают во внимание желаемый для потенциального заемщика тип обслуживания долга. После детального анализа финансового положения клиента (прежде всего, его кредитоспособности и качества кредитной истории) Кредитный комитет принимает окончательное решение о способе погашения задолженности.

Простым примером расчета итоговой переплаты по одному и тому же ипотечному займу, но с различными типами платежей может служить следующий случай. Например, клиент получает кредит в размере 5 миллионов рублей со сроком погашения 25 лет под 10% годовых. При аннуитетных платежах конечная стоимость кредита составит 8,6 миллионов рублей, а при дифференцированных – 6,27 миллионов рублей.

Покупка жилья в ипотеку набирает обороты. Объясняется спрос разнообразием ипотечных программ и условиями, которые предлагают банки, пытаясь обойти конкурентов. Основной объем предложений базируется на аннуитетных платежах по ипотеке. При желании платить дифференцированные взносы, есть возможность взять кредит в нескольких банках. Обзор актуальных предложений на 2022 год представлен ниже.

Список кредитных организаций, работающих по схеме дифференцированных платежей по кредитам, постоянно сокращается. Аннуитетные взносы приносят банкам большую выгоду и возможность получить прибыль в виде процентов в первые годы погашения займа. Если при дифференцированной схеме платеж постепенно сокращается, то при аннуитетных выплатах значение всегда постоянное, и в первый год, и в последние месяцы погашения кредита.

Дифференцированный взнос по ипотеке 2022 года представлен в предложениях не всех банков. Наблюдается тенденция и в 2022 году. Причина такого ограничения объясняется заинтересованностью кредитора в получении максимальной выгоды, учитывая, что процентная ставка постепенно снижается.

В банковской сфере много терминов, которые простому обывателю непонятны. Если аннуитетный взнос по кредиту на слуху у многих заемщиков, то дифференцированный платеж по ипотеке встречается в сленге сотрудников редко. Сейчас банки отдают предпочтение аннуитетной схеме погашения кредитов. С чем это связано? Какой вариант выгодный для заемщика и кредитора? Есть ли шансы у заемщика на выбор удобного способа погашения долга. Подробности в статье.

• Лидирующие позиции по результатам 2022 года занимает Сбербанк России. Минимальная сумма займа от 300 тысяч рублей. Срок погашения до 30 лет, но есть и краткосрочные предложения с более выгодной процентной ставкой.
• Активно предлагает ипотечные кредиты компания ВТБ для покупки жилья на первичном и вторичном рынке. На сайте банка через кредитный калькулятор можно рассчитать ипотеку, зная полную информацию по финансам.
• Банк Открытие предлагает ипотеку от 9,8% сроком до 30 лет. Кредитный калькулятор позволяет рассчитать предварительный ежемесячный платеж. Первый и последний взнос по графику не относится к аннуитетным. Остальные взносы одинаковые.
• Ак Барс банк предлагает две программы ипотеки на готовое и строящееся жилье со ставкой от 10,2% сроком до 25 лет.

В каком банке взять ипотеку с дифференцированными платежами

Эти два банка предлагают лучшие условия ипотечного кредитования на 2022 год. Банки учитывают пожелания клиентов о схеме выплат. Решение о назначении способа погашения долга выносится после рассмотрения заявки клиента, проверки кредитной истории и финансового состояния. Просмотрите информацию на официальных сайтах и выберите кредитора.

В связи с финансовой нагрузкой на клиента в первые месяцы ипотеки, займ с дифференцированными платежами одобряют не всем. Рассчитывать на него могут только заемщики с высоким официальным доходом. Так как, согласно законодательству, сумма платежа не должна превышать 50% от размера ежемесячной заработной платы.

С дифференцированным платежом при досрочном погашении заемщик может сэкономить, так как сумма процентов высчитывается от остатка долга, а он уже погашен в большей степени. Но узнавать нужно не только, какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами, но и каковы условия расчёта сумм.

После заключения ипотечного договора изменить схему погашения кредита нельзя. Банки дают ипотеку на определенных условиях, и аннуитет им более выгоден. Но если клиент желает сэкономить и появились дополнительные средства, то можно досрочно вернуть долг по ипотеке.

Аннуитетная схема предусматривает внесение ежемесячных взносов равного размера. Банком устанавливается сумма регулярного платежа в зависимости от размера кредита и выбранного срока. На весь займ сразу начисляются проценты, и сумму процентов и кредита банк делит на количество месяцев. Рассчитывается сумма по специальному алгоритму и клиенту перед заключением договора сотрудник озвучивает сумму ежемесячного платежа.

Дифференцированный платеж по кредиту — что это

Когда мы берем деньги в долг у своего друга или родственника, то схема возврата долга предельно понятна. А вот когда мы берем деньги в кредит у банка, то есть варианты. Банки сами устанавливают по своим кредитным программам различные способы возврата денег, которые довольно сложны для расчета, но влияют на итоговую сумму переплаты и в итоге всей выгоды сотрудничества с банком. Существует два основных типа возврата кредитных средств или выплат по кредиту: наиболее популярный аннуитетный платеж, и наименее популярный дифференцированный платеж.

Дифференцированный платеж — это платеж, при котором не меняется сумма на протяжении погашения. При данном типе банк с самого начала берет всю сумму кредита, срок кредитования (количество лет и месяцев), а затем всю сумму делит ровно на количество месяцев. Таким образом, на протяжении всего срока кредитования в месяц выплаты по погашению основного долга не меняются.

Интересным моментом и, пожалуй, самым важным, здесь является то, что раз постепенно уменьшается размер основного долга, то и величина выплачиваемых процентов тоже уменьшается. Т.е. если в первый месяц условно 10% годовых начисляется на 1 000 000 руб., то во второй месяц уже на 900 000 руб. и т.д. Следовательно, величина ежемесячного платежа по кредиту постоянно меняется.

Чтобы понять, что такое дифференцированный платеж по кредиту, надо понимать из чего вообще состоят выплаты по кредиту. Когда мы берем деньги в банке, то та сумма, которую мы взяли, является нашим основным долгом. Но банк никогда не дает нам деньги просто так, а начисляет на наш долг проценты. Поэтому вне зависимости от вида платежа, каждая выплата по кредиту состоит из погашения:

Аннуитетный платеж построен совершенно по другой системе: в нем величина ежемесячного платежа не меняется со сроком кредитования и осуществляемыми выплатами. Банк с самого начала рассчитывает всю сумму процентов и основного долга, и разбивает ее по периоду кредитования так, что вначале идет преимущественная выплата процентов, а затем уже в ежемесячном платеже возрастает доля суммы, идущая на погашение основного долга. В такой системе начисления процентов они предсказуемо больше, потому что основной долг сокращается гораздо медленнее.

Дифференцированные платежи по ипотеке: банки и преимущества в 2022 году

Иногда преимущества от аннуитетного графика видят и потребители, доход которых не позволяет делать максимальные выплаты в первые месяцы, как предусмотрено при дифференцированных взносах. Банк вправе отказать или снизить сумму, если есть сомнения в финансовых возможностях заявителя.

Дифференцированный взнос по ипотеке 2022 года представлен в предложениях не всех банков. Наблюдается тенденция и в 2022 году. Причина такого ограничения объясняется заинтересованностью кредитора в получении максимальной выгоды, учитывая, что процентная ставка постепенно снижается.

• Лидирующие позиции по результатам 2022 года занимает Сбербанк России. Минимальная сумма займа от 300 тысяч рублей. Срок погашения до 30 лет, но есть и краткосрочные предложения с более выгодной процентной ставкой.
• Активно предлагает ипотечные кредиты компания ВТБ для покупки жилья на первичном и вторичном рынке. На сайте банка через кредитный калькулятор можно рассчитать ипотеку, зная полную информацию по финансам.
• Банк Открытие предлагает ипотеку от 9,8% сроком до 30 лет. Кредитный калькулятор позволяет рассчитать предварительный ежемесячный платеж. Первый и последний взнос по графику не относится к аннуитетным. Остальные взносы одинаковые.
• Ак Барс банк предлагает две программы ипотеки на готовое и строящееся жилье со ставкой от 10,2% сроком до 25 лет.

• Е = b+p (Е — ежемесячный платеж, b — основной платеж, p — процент за месяц);
• b = S/N (b — основной платеж, S — сумма ипотеки, N — срок ипотеки);
• p = Sn*P/12 (Sn — остаток долга на период расчета и P — процентная ставка);
• Sn = S-(b*n) (n — это количество прошедших месяцев).

1. Россельхозбанк. На начало 2022 года актуальны 7 предложений по ипотеке, условия которых можно изучить на официальном сайте. Перед оформлением заявки предлагается сделать предварительный расчет в кредитном калькуляторе, где активен выбор опции аннуитетного или дифференцированного платежа.
2. Газпромбанк в 2022 году предлагал разные ипотечные программы для заемщиков. Актуальны они и в этом году. Заполнив анкету на сайте, можно получить предварительный график платежей. Большую информацию о продуктах предоставляют сотрудники в офисах банка.

Какие платежи по ипотеке существуют

Ипотечное кредитование для большинства наших соотечественников является чуть ли не единственным способом обзавестись собственной квартирой или домом. Можно ли сделать ипотеку на жилье выгодной, а условия погашения задолженности комфортными? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо помнить, что существует два типа ипотечных выплат: аннуитетные и дифференцированные. От них, помимо размера задолженности, процентной ставки и срока кредитования, зависит сумма ежемесячных платежей. В чем их особенности, и какой платеж по ипотеке выгоднее?

Преимущества этого вида платежей по ипотеке заключаются в простоте и удобстве. Заемщик видит в графике сумму и знает, что на время действия ипотечного договора размер выплат останется неизменным. Это позволяет с легкостью планировать семейный бюджет и не переживать, правильно ли начислили платеж в банке.

Дифференцированная система предполагает, что самый крупный платеж — первый взнос. Одна его часть идет на оплату долга и постоянно остается стабильной, другая направлена на погашение процентов и с течением времени уменьшается. С каждым месяцем величина задолженности снижается. В результате на погашение процентов требуется меньшая сумма.

Стоит сразу оговориться, что данный вид ипотечных платежей подходит далеко не всем. Обусловлено это тем, что первое время по дифференцированной схеме заемщик вынужден выплачивать крупные суммы. К слову, банк еще на этапе одобрения заявки изучает платежеспособность клиента и, исходя из финансовой стабильности, решает, какой вариант платежей будет оптимальным. Таким образом, если заемщик не имеет возможность выплачивать задолженность крупными суммами, то будет предложена альтернатива в виде аннуитетной схемы.

Для того чтобы выбрать выгодный вариант, необходимо учитывать периодичность и характер семейных доходов. Так, аннуитетные платежи по ипотеки оптимальное решение для заемщиков, имеющих регулярный доход. Клиенту банка не требуется постоянно обращаться к графику, поскольку он уже заранее знает, какую сумму необходимо внести. Еще одно неоспоримое достоинство — уменьшение размера платежей при досрочном частичном погашении ипотечного кредита. Дифференцированная схема также имеет преимущества, в том числе снижение величины ежемесячных взносов к концу срока кредитования.

Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.

Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах. Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита – индивидуальную процентную ставку, выплаты и др. В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу.
Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.

Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.

При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.

Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.

Программа «Сельской ипотеки» может быть выгоднее других – но при этом она весьма жестко ограничена условиями. По сути, это программа для тех, кто планирует переезд в пригород крупного города или в небольшой город, и хочет купить жилье с небольшим ежемесячным платежом по ипотеке. Но не будет ли проще в этой ситуации взять кредит на стандартных условиях или по одной из других госпрограмм?

Запущенная в начале 2022 года программа ипотечного кредитования на покупку жилья в сельской местности стала очень востребованной – настолько, что выделяемые лимиты субсидий быстро заканчиваются. На 2022 год правительство выделило больше 11 миллиардов рублей на программу, но она до сих пор не возобновилась. Мы расскажем, как работает эта программа, какие у нее плюсы, минусы и отзывы реальных клиентов.

Но больше всего заемщики беспокоятся о будущем программы. Пока есть ассигнования от Минсельхоза, ставка держится на уровне в 2,7% годовых, но в случае их отсутствия она вырастет до рыночной (в договоре прописывается или 2,7% плюс ключевая ставка, или 11,5% годовых). И если ставка вырастет, вся выгода от льготы нивелируется.

Таким образом, у каждой программы есть свои плюсы и минусы. В случае с «Сельской ипотекой» это идеальный вариант для покупки квартиры или дома в сельской местности – его всегда стоит рассматривать в первую очередь (за исключением Дальнего Востока – там есть вариант дешевле), тем более, что по этой программе можно купить жилье на вторичном рынке.

Что интересно, в 2022 году россияне использовали одну лазейку, разрешающую купить жилье в пригороде крупного города. Так, по формальным признакам под программу подходили квартиры в многоэтажках вокруг Санкт-Петербурга – ведь территориально это уже Ленинградская область, а большая часть поселков официально еще не перешли порог в 30 тысяч населения (хотя в реальности это население одного крупного ЖК).

Многие люди ждут, пока накопится достаточно большая сумма, чтоб потом идти в банк и разом погасить часть кредита досрочно. Это не правильно, ибо чем позже мы погашаем, тем меньше будет экономия. Это следует из особенности аннуитетных платежей — наиболее популярного типа платежа по кредиту:

1. Банк смотрит, сколько процентов нужно начислить за 15 дней пользования средствами 100 000 рублей. Это будет допустим сумма 5 тыс. рублей. Банк сначала списывает проценты из суммы досрочки, а потом уже оставшуюся сумму с остатка долга
2. Банк пытается списать 5 тыс рублей, а на счету только 1 тыс. Банк списывает 1 тыс. рублей в счет уплаты процентов. Никакого досрочного погашения — уменьшения остатка долга не происходит. Вы просто заплатите банку проценты заранее — это вам не выгодно.

Погашать сверх ежемесячного платежа хорошо, но нужно оценивать свои силы. У вас должна быть финансовая подушка — 3, а лучше 6 ежемесячных платежей по кредиту. Это на случай, если вас или супругу уволят с работы, вы заболеете ну и т.д. Могут быть форс-мажорные обстоятельства, которые не освободят никак вас от ежемесячного платежа по кредиту.

В случае Сбербанка советуем досрочно погашать кредит суммами, больше чем ежемесячный платеж. Делать это лучше всего в дату очередного платежа. Тогда досрочное погашение сработает наиболее эффективно. Правильно выбрать дату досрочки можно с помощью специального калькулятора

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Если он выберет аннуитетные платежи, то ежемесячно будет платить 22 тыс. 496 руб. Первые 6 месяцев 7 тыс. руб. будут уходить на погашение долга, остальное – на проценты. Но со временем сумма оплаты процентов будет меньше, поэтому основная часть пойдет на погашение займа. Сумма при этом останется неизменной все 10 лет, а переплата – 1 млн.

1. Если срок кредитования около 10 лет, то лучший выбор для плательщика – аннуитетная. Тогда он сможет распределить финансовую нагрузку так, чтобы от этого не страдал семейный бюджет.
2. Когда клиент оформляет ипотеку на более длительный срок, то дифференцированные взносы позволять быстро уменьшить сумму процентов. Это выгоднее, если плательщик планирует рассчитаться с банком досрочно.
3. Если кредитор с плательщиком оформляют ипотеку по двум документам (когда банк требует только паспорт и номер зарплатной карты), то дифференцированные взносы помогут выгоднее досрочно погасить заем.
4. При расчетах не следует торопиться. Банк обязан предоставить клиенту всю интересующую его информацию.

Дифференциальный взноса также позволяет заемщику оплачивать основной долг равными ежемесячными частями. Но проценты при этом начисляют на оставшуюся сумму долга, пересчитывая каждый месяц. Это выгоднее, но первое время человек платит достаточно большие суммы.

• высокие требования кредиторов к финансовому положению заемщика;
• существенное повышение кредитного бремени в первое время после начала выплат;
• при ухудшении кредитоспособности риск возникновения большого долга по ипотеки очень высок;
• сложности с планированием семейного бюджета из-за разной суммы ежемесячных платежей.

Зная преимущества и недостатки обоих видов взносов, легче сделать выбор. Сегодня банки идут навстречу своим клиентам. Поэтому добросовестный плательщик со временем может сменить одну систему на другую. Для этого кредитор проводит рефинансирование, а затем стороны заключают новый договор.

В чем разница между дифференцированным и аннуитетным платежом

Если получается гасить часть кредита досрочно, нужно просто составить экселевскую табличку и сравнить варианты: если гасить с уменьшением платежа, сокращением срока, гасить сразу или потом. Просто строите модели для каждой ситуации и сравниваете те показатели, которые вам важны, — время, переплаты и т. д.

Аннуитетный платеж одинаковый всю дорогу. Но сначала вы по большей части платите банку проценты, а уже потом возвращаете сам долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа для вас критичен — например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.

Страховка. Еще одна составляющая ипотечного кредита — ежегодная страховка. Как правило, для новостройки это страхование жизни и здоровья покупателя и страховка самой квартиры. Последняя не защитит от затопления соседями — это страховка целостности недвижимости как объекта — стен, пола, потолка.

Плавающая ставка. Отнеситесь скептически к предложению банка о плавающей ставке. Обычно она состоит из двух частей: фиксированного процента и индекса какой-либо биржи. Российские банки чаще всего используют индекс Mosprime. С начала этого года он снизился более чем на один процент, что выгодно.

Аннуитетный платеж обманчивый. Каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму, но это не значит, что вы равномерно гасите долг. Банк рассчитывает платежи так, чтобы сначала они уходили в счет процентов, а только потом — в счет основного долга. Если через 10 лет у вас улучшится материальная ситуация и вы захотите погасить долг досрочно, вы не сможете значительно уменьшить переплату — к тому моменту вы ее почти всю заплатили.

Рассмотрим вариант, ярко иллюстрирующий, почему дифференцированные платежи по ипотеке выгоднее. Два гражданина взяли подобные кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения. После того, как прошла половина этого времени, они приняли решение погасить заём досрочно. Банки уже получили к тому моменту по три четверти от суммы планируемых процентных платежей. Но кредитополучатель, взявший дифференцированную ипотеку, должен будет вернуть банку половину долга, а тому, кто предпочёл заём с аннуитетными выплатами, придётся отдать три четверти.

Этот фактор служит дополнительной причиной тщательной проверки финансового состояния потенциального клиента. Специалисты банка будут прогнозировать возможность проведения им больших выплат в начальном периоде кредитования. Причём для уменьшения риска невозврата делается такой расчёт с применением подстраховочных коэффициентов, что, конечно же, снижает шансы на получение займа.

Кроме того, банкиры предъявляют определённые требования к возрасту клиента, подавшего заявку на ипотеку, в том числе и дифференцированную. На момент окончания кредитного соглашения заёмщик должен быть не старше 60 (Сургутнефтегазбанк, Газпромбанк ) или 65 ( Россельхозбанк , Петрокоммерц Банк) лет. Но Газпромбанк продемонстрировал некую лояльность в этом вопросе. Заключается она в том, что допускается превышение возраста не более, чем на 5 лет. Однако заёмщик должен будет предоставить в залог дополнительное обеспечение, если оно не было предусмотрено в договоре кредитования.

К преимуществам займа такого типа относится:

• Значительная экономия при досрочном погашении: на оставшуюся часть проценты не выплачиваются.
• Структура платежа понятна и проста.
• Стоимость страховки меньше, поскольку тело кредита уменьшается каждый месяц.

Такая же ситуация прослеживается и в случае, когда на середине срока оба заёмщика объявили дефолт, став неплатежеспособными. Первый отдал банку в общей сложности на 15-18 процентов больше второго, но все же половину основного долга выплатил. Поэтому, потеряв заложенное жильё, он вправе рассчитывать на квартиру, пусть даже однокомнатную. Объём выплаченных «аннуитетным» заёмщиком процентных платежей примерно такой же, но вот основного долга он перечислил банку только четверть.

5 способов экономии на ипотечном кредите в 2022 году

Программа рассчитана на семьи, в которых с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года, родился ребенок. Такие семьи могут оформить ипотеку или рефинансировать ипотечный кредит по ставке 6%. По условиям программы ипотека может быть выдана в размере до 6 млн рублей на срок до 30 лет.

Еще один способ вернуть уплаченные средства- имущественный вычет с процентов. Выплата может составлять до 13% от суммы уплаченных процентов по ипотечному кредиту (но не более 390 тысяч рублей). За вычетом могут обратиться оба супруга. Тогда максимальная сумма к возврату составит 780 тысяч рублей.

При приобретении жилья в ипотеку и при наличии официальной работы, любой человек может оформить имущественный вычет и получить часть уплаченных за квартиру денежных средств. Максимальный размер имущественного вычета для одного человека составляет 260 тысяч рублей. Если гражданин состоит в браке, то вернуть имущественный вычет могут оба супруга. В таком случае можно вернуть 520 тысяч рублей.

Выгодная мера поддержки для многодетных семей, в которых с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года родился третий или последующий ребенок. Средства в размере 450 тысяч рублей можно использовать для погашения ипотеки. Одним из важных условий является то, что кредитный договор должен быть подписан до 1 июля 2023 года.

Но не торопитесь кричать «Эврика!» и бежать в банк, чтобы оформить кредит с дифференцированной схемой. Да, «тридцатилетняя» ипотека с дифференцированным платежом будет дешевле. Но скажите, зачем «продаваться в рабство» на 30 лет, с процентной ставкой 15% и суммой выплат 4,5 миллиона, когда есть возможность взять кредит на 10 лет, со ставкой 14%, и суммой выплат 1,86 миллиона?

Прямое сравнение показывает, что переплаты при аннуитетной схеме выше, чем при дифференцированной, а чем больше и срок кредитования, тем разница ощутимей. Иначе говоря, если вы взяли ипотеку на 30 лет, то разница в «цене» кредитов будет 1,29 млн рублей — мягко говоря, совсем немало!

Например, если заемщик берет долгосрочный кредит, допустим 100 000 долларов на 10 лет с процентной ставкой по кредиту 10% годовых, то дифференцированный платеж выгоднее, причем значительно. В нашем условном примере, выплата процентов за десять лет при дифференцированных платежах составит 50 416,67 долларов, а при аннуитетных — 58 580,88 долларов. Соответственно и переплата при дифференцированной схеме будет меньше: на 8 447,53 долларов.

А ипотечные заемщики иногда даже специально ищут банк, который со 100% вероятностью предоставляет подобную услугу. Резон в этом есть, учитывая цены на жилье и размер ипотечных взносов, постепенное снижение платежа выглядит совсем не лишним. Но так ли это выгодно, как может показаться при первом знакомстве с темой?

• Аннуитетный платеж — это представляет собой равные ежемесячные транши, растянутые на весь срок кредитования. В сумму транша включены: часть ссудной задолженности, начисленный процент, дополнительные комиссии и сборы банка (при наличии). При этом, в первые месяцы (или годы) кредита большую часть транша составляют проценты, а меньшую – погашаемая часть основного долга. Ближе к концу кредитования пропорция меняется: большая часть транша идет на погашение «тела» кредита, меньшая — на проценты. При этом общий размер транша всегда остается одинаковым.
• Дифференцированный платеж — это представляет собой неравные ежемесячные транши, пропорционально уменьшающиеся в течение срока кредитования. Наибольшие платежи — в первой четверти срока, наименьшие — в четвертой четверти. «Срединные» платежи обычно сравнимы с аннуитетом. Ежемесячно тело кредита уменьшается на равную долю, процент же насчитывается на остаток задолженности. Поэтому сумма транша меняется от выплаты к выплате.

Дифференцированный платеж по ипотеке

Выдавая крупную ссуду, банки особенно пекутся о своей безопасности. На практике это выражается в более жестких требованиях к заемщикам, гарантиях платежеспособности и методах нивелировать риски. Но мало кто знает, что банки закладывают выгоду и в схемы расчета платежей. В статье попробуем разобраться, почему дифференцированная формула — скорее редкость для российского рынка и чем она лучше популярного аннуитета.

То, каким будет минимальный платеж, зависит не только от ставки. Важна и схема начисления процентов. При аннуитетной формуле вся ипотека поделена на равные части. В итоге плательщик каждый месяц вносит в банк фиксированный платеж. При дифференцированном кредите взнос рассчитывается на остаток долга, то есть уменьшается в каждом платежном периоде.

Ипотека — это разновидность кредита, который открывает доступ к большому финансовому ресурсу. К его плюсам относят долгий срок погашения и сравнительно низкую процентную ставку. Чтобы не рисковать потерей вложенных средств, банки оформляют ипотеку под залог недвижимости. Это означает, что при невыплатах они могут конфисковать жилье и продать на рынке, чтобы компенсировать ущерб. А кредитополучатель остается ограниченным в правах: до момента погашения он лишь проживет на квадратных метрах, взятых в ипотеку. Ни обменять, ни продать жилплощадь под залогом нельзя.

Изнанка расчетных формул — в том, какую часть ссуды клиент гасит в первую очередь. При аннуитете весомая часть платежа в первые месяцы (годы) приходится на проценты и минимум средств — на «тело» ипотеки. К финалу кредитования баланс меняется: за счет взноса гасится долг перед банком, а на ставку идет меньшая часть транша.

Иначе обстоит дело с дифференцированным платежом. С каждой выплатой клиент пропорционально уменьшает задолженность перед банком, а не подходит к ней лишь на финальном этапе кредитования. Особенность данной схемы — самые крупные транши приходятся на первую четверть ипотеки.