Как дела? С вами снова я Маша Б., рассказываю и показываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт больше 16 лет, поэтому смогу быстро Вам помочь и сейчас рассмотрим — Находясь На Уснпо Аренде Жилььяпродав Одну Квартиру Как Платить Налог?. Конечно, по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессионалов юристов, нотариусов, адвокатов, тогда можете написать свой вопрос, и по мере обработки смогу ответить всем. А лучше всего будет для Вас спросить в комментариях у постоянных посетителей, которые, возможно,уже раньше успешно решили данный вопрос и скорее всего смогут помочь и Вам.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6 % (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
Как избежать проблем
Содержание
Одна женщина сдавала квартиру и решила поднять арендную плату за нее. Нанимателю это не понравилось, он уехал, а на прощание сообщил в налоговую инспекцию о том, что 3 года снимал квартиру без договора. Налоговая не заставила себя долго ждать: организовала проверку, запросила выписки с банковского счета собственницы и взыскала через суд сумму неуплаченного налога, пени и штраф (апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2022 г. № 33-19969/14).
Примеры судебных решений
1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13 %, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, приобрел пять квартир, а через несколько месяцев продал их. Полученный доход с учетом имущественных налоговых вычетов налогоплательщик отразил в декларации по форме 3-НДФЛ.
Суть спора
Также суды отметили, что факт регистрации всех объектов недвижимости на физлицо, равно как и указание в договорах купли-продажи в качестве покупателя физлица, а не предпринимателя, не свидетельствует о том, что объекты были приобретены в личных целях, а не в рамках предпринимательской деятельности. Ведь право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином, независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя (п. 2 ст. 212 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ).
Решение суда
Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, приобрел пять квартир, а через несколько месяцев продал их. Какой налог он должен заплатить с полученного дохода — НДФЛ как «простое» физлицо или единый налог при УСН, как предприниматель? На этот вопрос Верховный суд РФ ответил в определении от 19.09.19 № 309-ЭС19-16354.
В 2022 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%. Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник. С 1 января 2022 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Какой налог за сдачу квартиры в 2022 году
По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2022 году
Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.
- Переход на УСН сразу же при регистрации ИП. Для этого необходимо в течение 30 календарных дней с даты постановки на учет уведомить налоговые органы. В этом случае ИП будет признан плательщиком УСН с даты постановки на учет (п. 2 ст. 346.13 НК РФ).
- Переход на УСН ИП, который уже ведет деятельность. В этом случае о желании перейти на УСН следует уведомить налоговые органы не позднее 31 декабря года, предшествующего году, начиная с которого ИП хочет перейти на УСН (п. 1 ст. 346.13 НК РФ).
Как перейти на УСН?
Налогоплательщик – это лицо, на которое в соответствии с НК РФ возложена обязанность по уплате того или иного налога (ст. 19 НК РФ). Налогоплательщиками УСН являются ИП, перешедшие на данный специальный налоговый режим (п. 1 ст. 346.12 НК РФ).
Налогоплательщики УСН
Если вы по каким-либо причинам приняли решение прекратить применение УСН и перейти на иной режим налогообложения, то необходимо уведомить об этом налоговый орган не позднее 15 января года, в котором в котором вы предполагаете перейти на иной режим налогообложения.
В случае выбора УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» нужно учитывать, что законами субъектов РФ могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от 5 до 15% в зависимости от категорий налогоплательщиков.
Что немаловажно, налогоплательщики на патентной системе налогообложения не должны представлять в налоговый орган налоговые декларации, однако ведут учет доходов от реализации в книге учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения в том же порядке, как и прочие ИП, использующие УСН или ЕНВД. Помимо налога уплате подлежат взносы в государственные внебюджетные фонды.
Патентная система налогообложения
Кроме того, ИП уплачивают взносы в ФСС по страхованию на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, однако такие взносы уплачиваются только на добровольной основе. Чтобы начать платить взносы «за себя», ИП должен зарегистрироваться в качестве страхователя. Для этого нужно представить в ФСС по месту жительства заявление и копию документа, удостоверяющего личность (п. 12 Административного регламента, утв. приказом Минтруда России от 25.02.14 №108н).
Самозанятый получал доход от использования имущества. Если сдавать квартиру и платить налог на профессиональный доход, ставка составит 4%. Доходы от аренды и любого использования недвижимости и машин подпадают под этот спецрежим. А вот продажа имущества под него уже не подпадает. Продавать эту же квартиру придется уже просто как физлицу: с вычетами, уменьшением доходов на расходы и ставкой 13%. Но при продаже раньше минимального срока это и сейчас так работает — самозанятый будет продавать квартиру и машину как обычное физлицо.
С 2022 года освобождение от налога после минимального срока касается даже того имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности — то есть чтобы систематически получать от него доход. Но изменения в законе касаются не вообще любого имущества, а только такого:
Что изменится с 2022 года?
С 2022 года заработает новый закон о налоге на профессиональный доход. Многие владельцы квартир сдают их в аренду и хотят честно платить с этих платежей 3 или 4%. Напуганные историями о внезапных доначислениях налогов, они боятся регистрироваться в качестве самозанятых и показывать эти доходы. На самом деле повода для таких опасений нет.
Одна женщина сдавала квартиру и решила поднять арендную плату за нее. Нанимателю это не понравилось, он уехал, а на прощание сообщил в налоговую инспекцию о том, что 3 года снимал квартиру без договора. Налоговая не заставила себя долго ждать: организовала проверку, запросила выписки с банковского счета собственницы и взыскала через суд сумму неуплаченного налога, пени и штраф (апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2022 г. № 33-19969/14).
Примеры судебных решений
2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.
Примечания. 1. Под физическим лицом – плательщиком страховых взносов в настоящей статье понимаются индивидуальные предприниматели и не являющиеся индивидуальными предпринимателями физические лица, которые производят выплаты и иные вознаграждения физическим лицам и обязаны уплачивать страховые взносы в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Как избежать проблем
По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически после того, как был получен первый платеж.
- посещают местную налоговую службу и заполняют форму там согласно требованиям фискального органа;
- скачивают форму на странице ИФНС и заполняют ее лично (скачать форму 3-НДФЛ);
- на странице налоговой службы регистрируются в «Личном кабинете», вносят все необходимые сведения и пересылают заявление по Е-мэйл.
Оплата налога
Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.
Что будет, если не платить налоги?
- заплатить пошлину (800 рублей);
- отдать паспорт и заявление в налоговую службу, к которой относится владелец квартиры (для этого посещают офис фискального органа, пересылают их в почтовом отделении или на официальной странице ФНС);
- ежеквартально вносить аванс в 6 процентов от размера выплат за квартиру.
Суд первой инстанции поддержал налогоплательщика. Однако вышестоящие суды, включая Верховный суд, признали доначисление единого налога правомерным. Обоснование такое. Во-первых, ни одну из пяти приобретенных квартир предприниматель не использовал для проживания (к тому же квартиры находились в состоянии «черновой отделки»). Во-вторых, период нахождения данных квартир в собственности ИП составлял от 3 дней до 10 месяцев. В-третьих, основным видом деятельности, заявленным в ЕГРИП, являлась «покупка и продажа собственного недвижимого имущества».
Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, приобрел пять квартир, а через несколько месяцев продал их. Какой налог он должен заплатить с полученного дохода — НДФЛ как «простое» физлицо или единый налог при УСН, как предприниматель? На этот вопрос Верховный суд РФ ответил в определении от 19.09.19 № 309-ЭС19-16354.
Решение суда
В суде предприниматель заявил, что не преследовал деловой цели при покупке каждой из спорных квартир, а лишь разумно и по своему усмотрению расходовал денежные средства для нужд семьи. Договоры на покупку этих объектов он заключал как «простое» физлицо. Что касается кратковременности владения квартирами, то данный факт, сам по себе, не свидетельствует об использовании объектов в предпринимательской деятельности.
Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы. Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.
Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ или налог на имущество.
Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?
ИП обязаны ежегодно платить фиксированные взносы на медицинское и пенсионное страхование — с 2022 года они составляют как минимум 36 238 рублей в год плюс 1% с дохода свыше 300 000 рублей в год. Это существенно увеличивает итоговую сумму платежей. Однако предприниматели, которые используют УСН, могут уменьшить налог на сумму страховых взносов за счет налогового вычета — и тем самым списать до 100% налога, если у ИП нет сотрудников, и до 50%, если сотрудники есть. Для этого перечисляйте страховые взносы поквартально до того, как переведете в налоговую авансовый платеж за каждый квартал, а в конце года оформите вычет.
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Для осуществления предпринимательской деятельности физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица с указанием видов деятельности, которые он собирается осуществлять, по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.
Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться налогоплательщиком отдельно от доходов, полученных вне рамок осуществления такой деятельности.
Доходы, полученные физическим лицом вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 указанной статьи, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса указанный имущественный налоговый вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Таким образом, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже квартиры в случае, если данная квартира не использовалась им в предпринимательской деятельности, в том числе если сдача в аренду данной квартиры производилась вне рамок осуществления предпринимательской деятельности.
Налог платите согласно системе налогообложения, которую сами выбрали и назначили в начале налогового периода. ИП не может рассчитывать на имущественные налоговые вычеты (5 лет в собственности не работает, но есть другой выход. Вам лучше на живую консультацию).
Участник программы «Работаю честно»
«Замазав» квартиру в производственном процессе (сиречь в сдаче ее в наём) вы ее превратили из объекта проживания физлица в средство производства предпринимателя, т.е. в инструмент предпринимательской деятельности. При упрощенной СНО в варианте 6% вам придется заплатить 6% со всей суммы, вырученной от продажи квартиры. При варианте УСНО 15% с разницы между ценой реализации и приобретения налог может стать и нулевым, если вам квартира досталась дороже, чем вы ее продали в итоге, НО. Если вы сдавали квартиру при 6-ти процентной разновидности налогообложения, то и продавать ее должны при той же системе, поменять ее вам скорее всего не позволят специально под продажу, или вам надо будет какое-то время сдавать квартиру, уплачивая 15%. В общем итог околоналоговых рассуждений таков: избежать налога на доходы от продажи в статусе ИП сложно.
Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.
Платить НДФЛ 13% как физическое лицо
Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.
Платить 6% как ИП на «упрощёнке»
К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.
Загрузка...
