Новый закон о застройщиках 2022

Отказ от ДДУ в 2022 году – последствия для покупателей

Российский рынок недвижимости с 2022 г. переживает период кризиса и сильного затоваривания. В 2022 г. объем предложения составил 7,5 млн кв. м жилья, тогда как в 2022-2022 гг. — около 4-5 млн. кв. м. Число новых проектов к Москве, Санкт-Петербурге и по всей стране будет расти и дальше, вплоть до 1 июля 2022 г. Девелоперы торопятся построить как можно больше объектов «по старым правилам», и, сами того не сознавая, еще сильнее усугубляют свое положение.

Кроме того, решено ограничить застройщиков в объемах реализации жилья — теперь каждой компании выдается только одно разрешение на строительство. Чтобы девелоперы не смогли обойти данную норму, создавая новые юрлица для получения дополнительных разрешений, требования к фирмам ужесточили.

Отмена долевого строительства с 1 января 2022 года

Если говорить об изменениях и вводимых поправках, то, прежде всего, он направлены на то, чтобы в значительной степени защитить права дольщиков, в результате чего будут ужесточены требования к самим застройщикам. Итак, давайте же назовём основные поправки к 214-Ф3, о которых обязательно необходимо знать.

Если внимательно рассмотреть и вникнуть в смысл и значение сути долевого строительства, то здесь можно выделить следующий наиболее подходящий термин. Долевое строительство — это когда застройщик начинает продавать квартиры с еще на этапе котлована. Покупателю жилье обходится дешевле на 20 — 30%, а застройщик получает деньги на строительство. Схема красивая, но рискованная: успеет ли застройщик сдать дом в срок, да и сдаст ли вообще, никогда не известно. Изменения законодательства предоставят покупателю определенные государственные гарантии.

Новые правила продажи квартир в новостройках с 2022 года могут вызвать рост цен на жилье до 20% после перехода на эскроу-счета

«Для нас поправки в этой части стали полной неожиданностью», – признает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. По ее словам, компания готовилась работать по такой схеме лишь с новыми объектами, а теперь вынуждена в сжатые сроки перестраиваться. Весь 2022 год девелоперы корректировали бизнес-модели под те изменения, которые должны вступить в силу летом следующего года, говорит гендиректор «Дон-строй инвеста» Алена Дерябина, принятие столь критичных поправок заставляет участников проходить весь процесс по второму кругу. Акционер Capital Group Павел Тё ранее рассказывал, что девелоперы пытались участвовать в обсуждении поправок, но не были услышаны. В итоге в 2022 г. Capital Group, по его признанию, не приобрела ни одной площадки из-за отсутствия понятных правил игры.

Российский рынок жилья переживает очередной кризис. Правила продажи квартир в новостройках с 2022 года ужесточат еще сильнее. Так, поправки в закон, принятые 18 декабря этого года, обязывают застройщиков с 1 июля 2022 г. продавать все квартиры в новостройках через эскроу-счета.

Долевое строительство — ключевые изменения с 2022 года

Государство будет более строго следить и за тем, насколько девелопер укладывается в отведенные сроки. Одно из изменений закона о долевом строительстве с 2022 года — застройщик может не получить заключение о соответствии на новый объект, если он не уложился в сроки при строительстве предыдущего.

Схема долевого строительства, по которой строится подавляющее большинство многоквартирных домов в стране, в 2022 году меняется кардинально. Все предыдущие поправки в закон о долевом строительстве не смогли полностью защитить покупателей квартир в строящихся домах от проблем. По официальным данным, в 2022 году проблемными являются более 1200 домов, пострадавшими от недобросовестных застройщиков числится более 80 тысяч человек. Как выглядит долевое строительство по-новому — главные изменения закона в 2022 году, как государство защитит дольщиков от проблем у девелоперов.

Запрет на долевое строительство с 2022 года

• для договоров, заключенных до 20 октября 2022 года, возмещение ущерба происходит только через компенсационные фонды и страхование гражданской ответственности застройщиков (размер страховой выплаты зависит от условий договора, заключенного между застройщиком и страховщиком);
• с 20.10.2022 года начал функционировать Фонд защиты прав дольщиков, который самостоятельно страхует средства граждан через АСВ (Агентство страхования вкладов), а размер гарантированного возмещения от ущерба может достигать 10 млн. руб.;
• для застройщиков введено обязательное требование о банковском обслуживании, причем на каждое разрешение на строительство (т.е. на каждый объект) открывался целевой расчетный счет;
• первичный контроль за расходованием средств дольщиков осуществляет банк, который обязан отказывать в совершении операций для нецелевых затрат (нельзя покупать акции и ценные бумаги, вкладывать привлеченные средства в новые проекты, и т.д.);
• контроль за целевым расходованием средств, поступивших по ДДУ, осуществляется по линии Центробанка РФ, который вправе отозвать лицензию за нарушение правил банковских операций.

Защита интересов дольщиков была ограничена только суммой компенсационных фондов, а затем и страхования гражданской ответственности застройщиков. Однако это только частично решало проблему, если строительная компания приостанавливала возведение объекта или вовсе подавала заявление на банкротство. Сумма компенсации или страховки была несоразмерно меньше вложенных средств, а получить права на объект незавершенного строительства можно было только при завершении банкротства застройщика.

Долевое строительство: изменения с 2022 года

В ноябре 2022 года Владимир Путин критически оценил схему долевого строительства, охарактеризовав ее как «не цивилизованную», а регулирование – «невнятным». Президент акцентировал внимание на необходимости полного ухода от такой модели продажи жилья уже к 2022 году. При этом он отметил, что важно не только защитить интересы людей, но и сохранить объемы строительства. Главой государства было поручено Кабинету министров утвердить «дорожную карту» по переходу в течение трех лет на финансирование строительства другими формами, а не из средств граждан.

Такое резкое высказывание и категоричное решение президента вполне объяснимо. По данным Генпрокуратуры, число граждан, принявших участие, то есть вложивших свои средства в долевое строительство и в итоге не получивших жилье, перевалило уже за 40 тысяч человек.

В 2022 году покупать новостройки будут по новым правилам

Первая причина — привлечение денежных средств недобросовестными застройщиками способами, не предусмотренными 214-м законом. Куда смотрели власти, когда деньги граждан привлекали по предварительным договорам, вексельным схемам и многим другим незаконным способам?

Вторая – самовольное строительство, т.е. строительство без исходно-разрешительной документации. Я вспоминаю ситуацию, где случайно оказался свидетелем разбирательства. Это строительство 17-этажного дома в Московской области на дачных участках. Застройщики-мерзавцы, дольщики-лопухи. А органы местного самоуправления и региональные органы исполнительной власти куда смотрели? 17-этажный дом на дачных участках вырос за один день? Да, доверчивые граждане видят, что строится дом, им предлагают – заплати и получишь в нем квартиру. Ну, граждане и платили. К сожалению, наши граждане видят низкую цену, но не вникают в суть той истории, в которую они ввязываются. Но, наверное, власти тоже можно упрекнуть в том, что не объяснили гражданам те риски, которые их ждут тогда, когда они играют в лотерею.

Все что нужно знать об эскроу-счетах: как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2022 года

Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Однако нужно помнить, что законное основание для такого действия у покупателя квартиры только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру уже нельзя.

Что изменится в сфере строительства в 2022 году

Летом 2022 года президент РФ Владимир Путин подписал закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Скорректированная версия облегчает процесс оформления строений. Раньше, чтобы получить разрешение на строительство обязательным условием было предоставление проекта в градостроительный отдел местных органов и согласование его с различными государственными структурами.

На оформление заветного свидетельства, разрешающего начать стройку, у россиян уходил не один месяц. Прохождение ряда инстанций выматывало не столько денежных средств, сколько нервов. Поэтому редко кто решался самостоятельно заниматься бумажной волокитой. Чаще всего граждане обращались за услугами к «специалистам» по сбору пакета документов. По новому закону с 04.08.2022 года для того чтобы приступить к возведению жилого строения достаточно уведомить органы местного самоуправления о начале и окончании строительства.

Когда вступит в силу отмена долевого строительства в 2022 году

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2022 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Деньги за будущие квартиры покупатели не будут передавать непосредственно застройщику. Их станут переводить на специальные эскроу-счета (см. «Справку «КП») в банках. И только когда дом сдадут, застройщик сможет забрать эти деньги. Строить же он должен на деньги банка и собственные средства.