На что обратить внимание когда покупаешь квартиру

Как дела? С вами снова я Маша Б., рассказываю и показываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт больше 16 лет, поэтому смогу быстро Вам помочь и сейчас рассмотрим — На что обратить внимание когда покупаешь квартиру. Конечно, по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессионалов юристов, нотариусов, адвокатов, тогда можете написать свой вопрос, и по мере обработки смогу ответить всем. А лучше всего будет для Вас спросить в комментариях у постоянных посетителей, которые, возможно,уже раньше успешно решили данный вопрос и скорее всего смогут помочь и Вам.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

Основная задача проверки

Если квартира приобретена до 15 июля 2022 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2022 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2022 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Чтобы не попасть на мошенников

Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

В статье я расскажу, какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если работаете с риелтором, эта статья поможет его проконтролировать. Если покупаете сами, эта статья подскажет, что можно проверить самому и когда лучше идти к профессионалам.

Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.

Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.

Поиск квартиры на вторичном рынке

Если окажется, что жильцы нарушили целостность стен, отмеченных на плане красным цветом, проблем с перепланировкой не избежать. Вопрос о ее законности будет решаться в суде. Пи этом предварительно необходимо получить консультацию в жилищной инспекции о том, допустимы ли произведенные изменения. При неудовлетворительном решении суда жилье нужно будет вернуть в первоначальный вид.

В этих типах домов встречаются как железобетонные, так и деревянные перекрытия. Эти здания возводились в период 40-50-хх годов, но их состояние различно, в зависимости от ухода и может быть даже внешне идеальным.

Бывает достаточно примеров, когда покупая квартиру покупатели, особенно, квартир, находящихся на последних этажах, не замечают наличие трещин в стенах и эти недостатки обнаруживаются только после покупки квартиры и последующего проживания в ней.

Осмотр квартиры перед покупкой: двор

Если у вас есть дети, то по умолчанию, наличие детской игровой площадки непременно и актуально. Напротив, при отсутствии у вас детей, например, они уже выросли — детская площадка может стать для вас излишним источником шума.

• узнать о подлинности паспорта продавца (воспользоваться официальным сайтом Федеральной миграционной службы, где «фальшивки» не числятся, а законно выданные паспорта отражаются независимо от года и населенного пункта их выдачи). Также не помешает наведаться в местный паспортный стол. Предъявите там предварительный договор купли-продажи и свой паспорт, и вам не откажут в предоставлении юридически значимой информации;
• потребовать справку из психоневрологического диспансера продавца, особенно если продавец дал хотя бы малейший намек на подозрения. Также рекомендуется деликатно попросить такую справку от продавца, если человек старше 55-60 лет (слишком велик риск возрастных заболеваний, связанных с сосудистой деятельностью головного мозга);
• за продавца может действовать его опекун по недееспособности или доверенное лицо, но в этом случае покупателю следует потребовать нотариально заверенной доверенности;
• накануне сделки по доверенности уточните, не отозвана ли эта доверенность (сделайте запрос выдавшему ее нотариусу);
• уточните, каков круг полномочий по доверенности – только ли подписание документов или также получение денег за квартиру;
• выясните, покупалась ли квартира в браке (при ее нынешней продаже должно быть согласие другого супруга, даже если продавец разведен – совместно нажитое имущество не может отчуждаться без обоюдного согласия супругов, в противном случае сделка может быть признана недействительной уже после денежных расчетов и госрегистрации вашего права собственности);
• требуйте у продающей стороны расширенную выписку из домовой книги. В ней указан не только состав ныне прописанных лиц, но и тех, кто ранее был зарегистрирован и снят с регучета (куда именно человек убыл и по какой причине – делайте запросы, выясняйте, даже если придется нанять юриста). Выписка прояснит информацию об осужденных, длительно командированных и несовершеннолетних.

• кто владел квартирой раньше и как долго;
• когда делался капремонт в доме;
• есть ли серьезные коммунальные дефекты в квартире и другие особенности (близость расположения к источникам повышенных вибраций, радиации и др.);
• по какой причине продается квартира сейчас;
• если человек действует по доверенности – где доверитель, можно ли с ним связаться, удостовериться в том, что он жив, адекватен и сознательно отчуждает принадлежащую им недвижимость;
• кто соседи.

Какие вопросы задать при покупке квартиры на вторичном рынке

• порядок и трактовку цифр в каждом коде;
• дизайн печатей разных ведомств (вплоть до старых печатей, вплоть до государственных структур в других регионах);
• фактуру бумаги бланков строгой отчетности (регистрационных свидетельств, справок из ЗАГСов, министерских сертификатов и т.д.).

1. Напор воды в кранах – особенно важно это для квартир на верхних этажах.
2. Состояние труб – ржавчина на трубах будет выступать небольшим рельефом даже после покраски, а ржавые трубы означают высокие риски затопления.
3. Следы грибка или плесени – могут быть на кухне, в санузле, в углах, за шкафами, возле пластиковых окон.
4. Ситуация с отоплением – владельцы могут пытаться скрыть проблемы с отоплением, натопив предварительно в жилище обогревателями, так что проверяйте батареи везде.
5. Качество напольного покрытия – в самых проходных местах плитка не должна потрескивать, линолеум на хорошей стяжке должен быть без неровностей, а качественно уложенный паркет не скрипит.
6. Герметичность окон – обратите внимание также на фурнитуру и качество резиновых уплотнителей.
7. Остекление лоджии или утепление балкона.
8. Состояние проводки – можно попросить владельца показать проводку, лучше всего, чтобы она была медная.
9. Соответствие квартиры плану – незаконная перепланировка может стать вашей головной болью.
10. Наличие счетчиков.

Пройдитесь по всем соседским квартирам: на лестничной клетке, под и над вашим потенциальным жильем. Даже если они откажутся разговаривать, можно будет составить впечатление по внешнему виду и реакции на визит без предупреждения. Стоит помнить, что малоимущие люди не несут никакой угрозы.

Жилье под крышей

Избегайте квартир, с выходящими на север или юг окнами, если не любите жить в излишне темной или очень жаркой обстановке. Окна на восточную сторону – идеальный вариант, солнце будет светить в первой половине дня. На западную тоже неплохо, разве что летом может быть жарко из-за солнца с обеда и до позднего вечера.

На рынке вторичного жилья количество сделок, в которых страдают покупатели, бьет рекорды – это стоит знать! Недвижимостью большинство людей обзаводится чуть ли не раз в жизни, а значит «опция правильного выбора» у них отнюдь не налажена до автоматизма. Мы предприняли попытку тщательно разобраться — на что именно стоит обратить внимание при покупке жилой площади, чтобы долгожданное право собственности не омрачилось неприятными открытиями.

Подбираем вторичное жилье: основные риски

Важно, чтобы все зарегистрированные «несобственники» (те, что не является собственником, но имеет право использовать жилплощадь) были сняты с регистрации по месту проживания до того, как будет завершена сделка. В противном случае новому владельцу будет это сделать непросто.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту?

Главная ошибка, которую допускает досадно большое количество покупателей – спешка с завершением сделки и внесение залога без всяческих мер предосторожности . Если неправильно подписать договор, а потом выяснить, что квартира не столь юридически чиста, как хотелось бы, деньги уже не вернутся.

Некоторые квартиры, перейдя из СССР в рыночную экономику, так и не попали в ЕГРП (Единый государственный реестр прав собственности появился только в 2022 году), потому что были приватизированы, но никаким сделкам купли-продажи и другим отчуждениям не подвергались. Это наилучший, идеальный вариант для покупки: объект много лет находится в одних руках. Правда, такое встречается крайне редко.

Качество продаваемого жилья

• квартира идеально подходит по цене, месту расположения, освещенности, планировке. Хорошие соседи, аккуратный подъезд. Но окажется, что у квартиры есть скрытые обременения – человек, выписанный на время тюремного заключения (такие лица сохраняют за собой право пользования жильем, в котором были зарегистрированы перед отправкой в ИТК). Спустя время «сиделец» вернется и заявит о своих правах;
• документы на квартиру в идеальном состоянии, ремонт требуется небольшой, но почему-то ни при каких обстоятельствах посредник (действующий по доверенности) избегает контакта покупателя с реальным продавцом. Что здесь может таиться: доверенность получена мошенническим путем – у пожилого человека с расстроенной психикой, страдающего наркотической зависимостью и т.д.;
• продавец и квартира не вызывают подозрений, документы идеальны, люди приветливые. Но впоследствии окажется, что много лет в доме не проводился капремонт – существует риск обрушения несущей балки потолочного перекрытия, дом часто остается без электроснабжения и т.п.;
• квартира осматривалась летом, когда на площадке было тихо и уютно. Новый владелец после покупки квартиры заселился, но осенью с дачи вернулись проблемные соседи, которые сдавали свою жилплощадь студентам, а фактически являются буйными алкоголиками. Согласитесь, мало приятного, хотя юридически сделка была абсолютно безопасна.

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, зачем и как

Вторичный рынок жилья таит в себе массу неожиданностей, скрытых от глаз обычного человека. Иногда только опытный риэлтор или профессиональный юрист способны найти подвохи и уберечь от ошибочного шага.

Ипотеку, или кредит под залог недвижимости, можно использовать как для покупки новостроек, так и вторичного жилья. По сравнению со сделкой купли продажи, в которой участвуют двое — продавец и покупатель — в ипотеке задействуется третья сторона — банк.

Несколько перепродаж недвижимости за короткий срок могут свидетельствовать о серьезных проблемах: неблагополучных соседях, протекающей крыше, аварийном состоянии здания или коммуникаций. Чтобы узнать о предыдущих сделках, попросите предъявить выписку из ЕГРП.

Совет 6. Заранее уточните нюансы.

Если банк все же учитывает кредитную историю, он может дополнительно снизить свои риски и предложить займ на менее выгодных условиях: на короткий срок, под высокий процент, увеличить сумму первого взноса,потребовать дополнительное гарантийное обеспечение со стороны созаемщиков.

Любая фирма, которая занимается риелторскими услугами, старается обезопасить бизнес от возможных коллизий и сводит свою ответственность к минимуму. Поэтому в договоре купле-продажи можно встретить предупреждение о том, что фирма не несет ответственности за возможные последствия по итогу завершения сделки.

Если же сделка была совершена через агентство недвижимости, но впоследствии всплыли неприятные сюрпризы в лице неизвестных ранее собственников, то получить компенсацию или помощь от агентства вряд ли получится даже в судебном порядке.

Покупка квартиры через агентство и риелтора

Операции, связанные с покупкой жилья, отнимают много времени и сил. Некоторым приходится брать на работе отпуск, чтобы полностью погрузиться в решение квартирного вопроса. Однако покупка квартиры может затянуться от двух месяцев до года, а значит, даже четырехнедельный отпуск не спасет ситуацию.

Имидж агентства, опыт на рынке недвижимости – вот на что нужно обратить внимание при сотрудничестве с риелторскими компаниями. Для того, чтобы узнать зарегистрирована ли компания, необходимо зайти на сайт ФНС.

Минимизировать риски при покупке вторичного жилья поможет изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события: смена собственников, прописка и выписка граждан, проведение перепланировки и её отражение в документации, основание получения в собственность.

Правоподтверждающий документ

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Для этого нужно заказать выписку на сайте Росреестра. За предоставление документа в электронном виде придётся заплатить 250 Получение сведений из ЕГРН рублей. Следует заказать и выписку о переходе прав на объект недвижимости — она стоит столько же. В этом документе вы увидите, как часто и на каком основании у квартиры менялись владельцы.

Каковы характеристики квартиры

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью всё сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придётся возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта

Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором. Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе. Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

• точный адрес дома, и характеристики квартиры. Может прилагаться подробный план помещений;
• сроки ввода здания в эксплуатацию;
• окончательная стоимость, способы оплаты. Если вы покупаете квартиру в рассрочку, должны быть указаны размеры и сроки платежей;
• ответственность сторон при нарушении взятых обязательств. Советуем внимательно отнестись к этому пункту договора. Застройщик может предложить огромный процент, если вы не сможете вовремя внести оплату;
• срок гарантии на приобретаемый объект недвижимости. Обычно, если после завершения строительства обнаруживаются недостатки, застройщик обязан устранять их за свой счёт. Это называется гарантийными обязательствами, которые действуют около пяти лет.

Покупка квартиры в новостройке

Первое, на чём требуется заострить внимание, это отсутствие обременений. Квартира может находиться в залоге или под арестом. В первом случае, собственнику необходимо полностью рассчитаться по долгам с банком. Во втором — сделка не будет считаться действительной до окончания срока ареста.

Документы, подтверждающие право домовладения

Кроме того, поинтересуйтесь дееспособностью настоящего владельца квартиры. Он не должен состоять на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Доверенное лицо, которое занимается реализацией квартиры, должно по первому требования предоставить вам соответствующие справки.

Приобретение новой квартиры или жилья на вторичном рынке может быть связано с реальными проблемами. Это зависит не только от вида покупаемой недвижимости, но и от особенностей проводимой сделки. Вы можете нарваться на настоящих мошенников, у которых уже отработаны схемы обмана. А можете иметь дело просто с неосведомлёнными в тонкостях проводимых продаж собственниками жилья. В каждом конкретном случае необходимо выработать свою тактику действий.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Другое дело, что далеко не всегда застройщики обладают собственными капиталами, позволяющими проводить строительные работы до самого конца. В этом случае они вынуждены обращаться за кредитом в банк или заключать предварительное соглашение с будущими собственниками жилья. Однако далеко не все знают, что предварительное соглашение на долевое участие даёт право лишь на заключение основного договора ДДУ в будущем. При этом такое соглашение не проходит процедуру государственной регистрации. А значит в случае отказа от строительства или банкротства компании покупатель просто теряет свои деньги. Лучшим способом избежать подобной неприятности станет заключения ДДУ с застройщиками, давно работающими на рынке недвижимости. Как правило, они имеют хорошую репутацию и в большинстве случаев доводят строительство до конца.

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?

Как показывает практика, до 80% приобретателей жилья в первую очередь обращаются к возможностям вторичного рынка. Считается, что здесь можно купить квартиру дешевле, к тому же избежать массу трудностей, которые возникают с новостройками. Однако и в этом случае, в случае ошибок по заключению сделки, покупка может обернуться печальными последствиями. Вплоть до выселения по судебному решению. Поэтому перед тем, как совершать приобретение жилья на вторичном рынке, необходимо согласовать все документы в надлежащих инстанциях. И уточнить историю квартиры, которую можно определить по нескольким моментам:

Когда вы входите в квартиру, все внимание захватывает обстановка (если помещение – не пустое). Сразу спросите, что из мебели и техники продается вместе со стенами. Тогда лишние вещи не будут занимать ваши мысли.

Как подготовиться к осмотру квартиры

Наличие плесени и грибка. Они могут быть на виду (на стенах и потолке) или проступать в углах. Поинтересуйтесь, как давно эта неприятность появилась и чем была спровоцирована. Может, квартиру недавно затопили, а, может, там повышенная влажность из-за какой-либо неисправности.

Первый этап осмотра квартиры: общее впечатление

Многие путают непосредственное знакомство с объектом недвижимости с проверкой его юридической чистоты. Последняя осуществляется отдельно. Хотя не лишним будет получить заранее технический план осматриваемой квартиры. Так покупатель сможет сравнить планировку по документам с фактической.