Изменения в 214 фз с 2022

Строить станет сложнее: главные изменения ФЗ-214

Второе изменение — ограничение по опыту работы. В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие – «специализированный застройщик», который удовлетворяет двум требованиям. Во-первых, такая организация имеет более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м. Во-вторых, как и прежде, специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. В настоящее время в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России.

С 1 июля нынешнего года вступили в силу поправки в ФЗ-214. Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено уже с 1 июля 2022 года, а на смену деньгам дольщиков придет банковский кредит. Соответственно, усложнится жизнь застройщиков, что может вызвать некоторые проблемы для всего рынка. Вот наиболее чувствительные изменения по версии экспертов компании «Метриум».

Закон о долевом строительстве – обзор ФЗ-214 (последняя редакция 2022-2022гг)

Многие граждане смогли путем участия в «долевке» решить квартирный вопрос, причем у них появилась возможность покупать недвижимость по сниженной цене. Разница в стоимости «готовой» квартиры и ее аналога в строящемся объекте составляла 10-25%, что выгодно для покупателя.

Проще говоря, люди вкладывают деньги в стройку еще на этапе закладки фундамента или даже подготовки котлована. У них возникает право собственности на строящийся объект, а застройщик вправе использовать вложенные средства. Нормы закона устанавливают гарантии прав, защиту интересов и собственности участников.

ФЗ-214: главный закон о новостройках в 2022 году

Согласно ФЗ-214, дольщики имеют определенные права, но на них также накладываются и некоторые ограничения. Если инвестор примет решение выйти из проекта, он может сделать это путем продажи своего права на квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу. Этим часто пользуются вкладчики, желающие заработать на квартире, вложив деньги на начальной стадии строительства и переуступив права ближе к финалу.

• достаточно подробно сформулированы права граждан на определенную жилплощадь в возводимом доме и прописано, как они могут воздействовать на строительную компанию, и за что именно могут взыскивать неустойку;
• прописаны способы решения вопроса в случае внезапного банкротства застройщика или срыва сроков сдачи жилья в эксплуатацию.

Июньские поправки в 214-ФЗ, или закат долевого строительства

Важные изменения касаются использования застройщиком денежных средств, оставшихся после окончания строительства многоквартирного дома, на цели, не предусмотренные ч. 1 ст. 18 214-ФЗ. Теперь оно возможно после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства в каждом многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось в пределах одного разрешения на строительство.

• отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;
• отсутствие административной дисквалификации;
• в случае привлечения к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло не менее 5 лет (в действующей редакции закона – 3 лет);
• в течение 5 лет до даты направления проектной декларации (в действующей редакции закона – 3 лет) лицо не являлось руководителем организации, которая была признана судом несостоятельным (банкротом);
• в течение 3 лет до даты направления проектной декларации лицо не являлось прямо или косвенно владельцем более 5% акций (долей) застройщика (в действующей редакции закона – 25%), который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

214-фз с изменениями в 2022-2022 году с комментариями и поправками

Согласно новому закону компания должна произвести проверку в отделе Единой системы жилищного строительства. Отчёт выкладывается внутри конкретной информационной системы. В перечень информации входят итоги проверки представителями администрации. Это должны быть официальные данные и если чиновник выявил нарушение, то оно также должно быть опубликовано.

Если сдача дома в эксплуатацию задерживается, то участник долевого строительства может подать претензию. Также новый закон обязывает строительную компанию перечислять 1.2% от стоимости квартиры в Фонд защиты участников долевого строительства. Финансовые затраты на осуществление деятельности строительной компании не могут быть выше 10% от общей стоимости проекта. Помимо этого, застройщик не может перечислить 30% в качестве аванса.

Долевое строительство — изменения с 2022 года

Относительно разрешений сделано исключение для девелоперов, занимающихся комплексным освоением территории — они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках такого освоения или на одном земельном участке. Однако отдельный открытый счет в банке на каждое разрешение на строительство является главным условием.

• деньги дольщиков не передаются непосредственно застройщику, как это было ранее, а переводятся на отдельный счет новостройки, в котором приобретается квартира;
• эти средства не могут использоваться девелопером до окончания стройки;
• после сдачи дома денежные средства, находящиеся на эскроу-счету, могут быть использованы застройщиком для погашения кредита перед банком, финансируемым его строительную деятельность, а остальная их часть будет считаться прибылью;
• если застройщик обанкротится, деньги будут возвращены гражданам, что исключает проблему обманутых дольщиков.

214 ФЗ с изменениями 2022 года: комментарии и обзор закона

Резкий переход на новую систему финансирования строительства — это новый виток кризиса, который и так не первый год сотрясает рынок недвижимости. Как отметил Президент Владимир Путин во время «Прямой линии» 7 июня 2022 г., переход нужно провести постепенно, поэтому процесс разделят на 2 этапа, которые реализуют соответственно в 2022 и 2022 гг.

Также бенефициаром компании-застройщика, его руководителем и главным бухгалтером не может быть гражданин с неснятой судимостью за экономические преступления или преступления против государственной власти. Не годятся и специалисты с неистекшим сроком дисквалификации, а также те, кто в последние пять лет привлекался к субсидиарной ответственности или ответственности в виде взыскания убытков. Не может возглавлять компанию бывший владелец фирмы-банкрота, если с момента банкротства прошло менее пяти лет. (Ранее этот срок составлял три года.)

Изменения в 223-ФЗ с 1 июля 2022 года таблица

1. В описании прописываются технические, функциональные, эксплуатационные и качественные параметры изделия.
2. Запрещено указывать в описании объекта требования о поставке продукции определенного товарного знака, фирменного наименования, выпущенного в конкретной стране. Ранее установление таких требований считалось правомерным. По новым правилам это приравнивается к попытке ограничения конкуренции.
3. Если указание товарного знака в описании объекта необходимо, то оно должно сопровождаться надписью «или эквивалент». Из этого правила есть несколько исключений, перечисленных в подпункте 3 пункта 6.1 статьи 3.

Поправки в 223-ФЗ уже начали действовать. В связи с этим у заказчиков возник закономерный вопрос, по каким нормам проводить закупки сейчас, если положения о закупках еще не скорректированы. Соответствующее разъяснение дали Министерство Финансов и Федеральная Антимонопольная служба. Они опубликовали совместное письмо № АД/48543/18 от 27 июня 2022, в котором говориться о следующем:

Как изменения в ФЗ-214 с 2022 года усложнили деятельность застройщиков и упростили участь дольщиков

Их представитель заявил, что после введения дополнений к ФЗ-214 на рынке долевого строительства смогут «выжить» только действительно крупные компании. Более мелкие предприятия просто не смогут выполнить все условия для начала долевого строительства и уйдут с рынка. Этот шаг действительно защитит дольщиков. Именно этого и добивались инициаторы данного законопроекта. Чем меньше компаний работает в данной отрасли – тем проще государственным органам их контролировать. Просто все уже устали от постоянного обмана дольщиков со стороны строительных компаний.

Госдума приняла в окончательном чтении поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве

• предоставление девелоперам права строить жилые дома по принципу «несколько разрешений на строительство одной компании» в рамках проекта комплексного развития территорий. То есть вводится принцип «один застройщик — один проект», при котором строительная компания открывает отдельный банковский счет под каждое разрешение на строительство, в отношении которого осуществляется банковское сопровождение.

Закон также запрещает привлечение средств граждан в долевое строительство через механизмы жилищных сертификатов и жилищно-строительные кооперативы. ЖСК смогут лишь создаваться в рамках процедуры банкротства застройщика для достройки проблемных объектов на землях, предоставленных государством или муниципалитетом.