Договор аренды это сделка или нет

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Договор аренды это сделка или нет. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.

Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.

По договору аренды передается только имущество. Договор аренды — возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты, то на лицо другой договор — о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

Понятие договора аренды

Стороны договора — арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические, а среди последних — как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально — государственные, административно — территориальные и муниципальные образования.

Элементы договора аренды

Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные учреждения « вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).

• адрес расположения;
• площадь;
• вид (жилое, нежилое, часть помещения);
• целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
• дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Что такое существенные условия договора аренды

• оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
• обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
• возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Какие условия считаются существенными?

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Что является предметом и объектом договора?

Реже на практике применяют второй способ, при котором суммы, уплачиваемые арендатором за коммунальные услуги, представляют собой отдельные платежи и не включаются в сумму арендной платы. При использовании такого способа коммунальные услуги могут оплачиваться в виде компенсации арендодателю его затрат на оплату коммунальных услуг на основании выставляемых им счетов.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть условие о том, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Возможность передать имущество нанимателю может быть не только у доверенного лица, но и у представителя собственника по закону. К примеру, распоряжаться вещами, принадлежащими детям, могут их родители или опекуны.

Пользование арендованным имуществом

Вопросы, связанные с оформлением аренды, регулируются второй частью Гражданского кодекса Российской Федерации. Если говорить об аренде земельных участков, то такие договора будут регулироваться еще дополнительными законами и подзаконными актами.

Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к. юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете. Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Существенные моменты договоров

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

• первого рода — соответствующие действия обязанных лиц;
• второго рода — имущество , которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Понятие, основные элементы и содержание договора аренды

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Существенные условия договора аренды

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли — продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Договор аренды имущества нежилого назначения регламентируется в гл. 34 ГК РФ пункт 4, а также в общие положения, содержащиеся в гл. 34 ГК РФ пункт 1, применяются относительно данного документа только в тех случаях, если в гл. 34 ГК РФ пункт 4 не предусмотрено иное.

Договор аренды нежилого помещения: юридические особенности и нюансы составления

• данные сторон указываются в начале и конце документа;
• полное описание предмета сделки;
• способ передачи сооружения;
• обязанности и права сторон;
• тип целевого использования нежилой недвижимости;
• период действия соглашения;
• непредвиденные обстоятельства, условия досрочного расторжения и ответственность сторон;
• финансовые вопросы – график выплат и сумма арендной платы.

Договор аренды: существенные условия

При составлении формы необходимо изначально определиться, какая сторона возьмет на себя ответственность за это и будет нести обязательные расходы на регистрацию и составление документа. Все это также прописывается в тексте документа.

Закон позволяет предусмотреть и возможность одностороннего изменения договора при наличии условий, согласованных сторонами. На практике, такое условие включается в договор со стороны арендатора в части возможности в одностороннем порядке изменять правила пользования помещением, особенно, расположенном в торгово-развлекательных центрах. Это обязательное условие со стороны арендодателя в таких случаях, так что арендатору остается только исходить из презумпции здравомыслия арендодателя.

Отдельно следует описать условия продления договора. Задачей-максимум для арендатора в таком случае становится условие об автоматической пролонгации договора при выполнении им всех условий, задачей-минимум — правило о преимущественном праве на заключение нового договора аренды на новый срок.

10. Разрешение споров

Учитывая возможный соблазн той или иной стороны затянуть подписание акта, целесообразно установить, что при уклонении от подписания акта приемки-передачи, он подписывается второй стороной в одностороннем порядке.

Вопрос: Страховая организация заключила договор аренды здания на срок с 1 июня 2022 г. по 31 мая 2022 г. В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Нужно ли регистрировать договор аренды в этом случае?

Гражданско-правовые пороки договора аренды

От врачей очень часто можно услышать фразу: «болезнь легче предупредить, чем лечить». Она в полной мере справедлива и для налоговой сферы, с некоторыми терминологическими оговорками, конечно. Понятно, что, зная слабые стороны требований фискалов, можно их оспорить и выиграть дело в суде при защите своих имущественных интересов. Но наиболее разумным было бы, наверное, не доводить дело до такого, вновь переходя на медицинскую терминологию, «хирургического решения проблемы». Поэтому мы и начнем разговор с тех моментов, знание которых позволит нашим читателям не попасть в щекотливую ситуацию, чтобы потом не «выкручиваться» из нее. Начнем с определения договора, характеристики его существенных условий и порядка заключения.

Государственная регистрация

Сегодня нередки ситуации, когда собственник помещений производит не согласованную с органами технического контроля перепланировку и затем сдает вновь созданные помещения в аренду. Несмотря на то что данные помещения имеются в наличии, такой договор может быть признан по решению суда незаключенным. Изучив и оценив с учетом положений ст. 432 ГК РФ условия договора аренды, суд установил, что помещения, являющиеся объектом аренды, на момент подписания сделки отсутствовали в экспликации и поэтажном плане строения, представленными БТИ по запросу суда.

• Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»;
• Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
• ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2022 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
• Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2022 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
• Водный кодекс РФ от 3 июня 2022 г. № 74-ФЗ;
• Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах».

Договор аренды

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Общие положения об аренде

В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

• Клиент вносит лизинговые платежи и по окончании договора получает в собственность объект недвижимости: или амортизированный, или по минимальной остаточной стоимости.
• Клиент в результате экономит на налоге на прибыль, поскольку платит налог непосредственно в лизинговых платежах. Платежи относятся на себестоимость продукции, за счет этого происходит экономия.

Особенности сделок с коммерческой недвижимостью: покупка, продажа, обмен, аренда и лизинг

• Проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Для юрлиц самый главный документ — согласие на сделку всех учредителей ООО. Если обнаружат ошибки в оформлении этих документов, на юрлицо-продавца могут подать в суд, признать документ недействительным, а сделку незаконной.
• Проверить историю объекта и документов. Это можно сделать, запросив выписку на недвижимость в ЕГРН.

Купля-продажа

1. Учредительные документы организации или ИП.
2. Выписка из ЕГРЮЛ или свидетельства ИНН и ОГРН.
3. Приказ или решение о назначении директора.
4. Документ, подтверждающий согласии на сделку других совладельцев.
5. Паспорт представителя компании и документ, свидетельствующий об его полномочиях (при необходимости).
6. Документы по объекту недвижимости.