Жилищный кодекс в части нежилых помещений

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Жилищный кодекс в части нежилых помещений. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.

Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.

В состав общего имущества также включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо- и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Статья 36

В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых — жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома — общее имущество — находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности. Право собственности и иные вещные права на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в многоквартирном доме является единым неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и иных объектов в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого неделимого комплекса имущества. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект.

Комментарий к Ст. 36 ЖК РФ

В п. 2 ст. 36 ЗК РФ указано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

3. Исключения, установленные в ч. 2 комментируемой статьи, действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям. Когда же речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах (ч. 3 ст. 22 Кодекса), то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.

2. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые вряд ли является обоснованным. Жилые помещения должны использоваться по назначению — для проживания граждан. Исключение возможно, когда проводятся градостроительные мероприятия, в иных достаточно обоснованных случаях. Например, может возникнуть необходимость использования площади первого этажа для бытовых или жилищно-коммунальных нужд.

Комментарий к Статье 22 ЖК РФ

1. Статьи 22 — 24 гл. 3 Кодекса содержат много новых норм, отсутствовавших как в ЖК 1983 г., так и в Основах. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений — в жилые. Для сравнения напомним, что ЖК РФ 1983 г. содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые (ст. 9).

Статья 15 Жилищного кодекса РФ. Объекты жилищных прав
Статья 16 Жилищного кодекса РФ. Виды жилых помещений
Статья 17 Жилищного кодекса РФ. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
Статья 18 Жилищного кодекса РФ. Государственная регистрация прав на жилые помещения
Статья 19 Жилищного кодекса РФ. Жилищный фонд
Статья 20 Жилищного кодекса РФ. Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль
Статья 21 Жилищного кодекса РФ. Страхование жилых помещений

Жилищный кодекс в части нежилых помещений

Статья 135 Жилищного кодекса РФ. Товарищество собственников жилья
Статья 136 Жилищного кодекса РФ. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
Статья 137 Жилищного кодекса РФ. Права товарищества собственников жилья
Статья 138 Жилищного кодекса РФ. Обязанности товарищества собственников жилья
Статья 139 Жилищного кодекса РФ. Утратила силу
Статья 140 Жилищного кодекса РФ. Реорганизация товарищества собственников жилья
Статья 141 Жилищного кодекса РФ. Ликвидация товарищества собственников жилья
Статья 142 Жилищного кодекса РФ. Объединение товариществ собственников жилья

Раздел I. Общие положения

К наиболее часто применяемым при разрешении споров нормам права статей Жилищного кодекса РФ приведены комментарии в виде извлечений из разъяснений Верховного Суда РФ (Пленума ВС РФ, обзоров судебной практики, утвержденных Президиумом ВС РФ), а также ссылки на уже опубликованные на нашем сайте материалы (статьи, комментарии, обзоры и обобщения судебной практики).

В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 дано следующее разъяснение: сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК РФ) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38).

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Комментарий к ст. 22 ЖК РФ

Условием такого перевода (как и перевода в нежилое помещение комнаты в квартире) прежде всего должно являться признание квартиры непригодной для проживания (см. комментарий к ст. 15), хотя об этом и не упоминается в рассматриваемой статье.

1. письменное заявление о решении трансформировать жилье в нежилое;
2. документы о праве собственности (подлинники и копии);
3. технический план с описанием;
4. технический паспорт квартиры;
5. поэтажная планировка всего МКД;
6. проект перепланировки, реконструкции, переустройства жилого помещения с подробным перечнем всех проводимых работ и материалов.

• Скачать бланк заявления на перевод жилого помещения в нежилое
• Скачать образец заявления на перевод жилого помещения в нежилое

1. физическое лицо, зарегистрированное как ИП;
2. группа физических лиц;
3. юридические лица всех разновидностей (ОАО, ЗАО, ООО, унитарные предприятия, производственные кооперативы, фонды и т.д.);
4. Российская Федерация;
5. субъекты РФ.

Как стать владельцем?

Вдобавок владелец нежилого объекта может заключить прямые договоры с организациями-поставщиками горячей и холодной воды, электричества и т.д. для осуществления своей предпринимательской и профессиональной деятельности.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

Комментарии к ст. 22 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Статья 22

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.06.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.01.2022, в удовлетворении заявления отказано. Суды руководствовались статьями 201.1, 201.6, 201.7 Федерального закона от 26.10.2022 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что спорное помещение является нежилым, поэтому требование Ивановой М.Ю. не подлежит включению в реестр требований участников строительства должника о передаче жилых помещений.

Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, статьями 22, 23, 24, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), статьями 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным и необоснованным, и обязал Управление устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем рассмотрения заявления предпринимателя о переводе помещения по правилам главы 3 ЖК РФ и принять законное и обоснованное решение.

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

Глава 6

1) сведения об администраторе общего собрания (наименование (фирменное наименование), организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер контактного телефона, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (для физического лица);
2) место и (или) фактический адрес администратора общего собрания;
3) дата и время начала и окончания проведения голосования с использованием системы по вопросам, поставленным на голосование;
4) порядок приема администратором общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2022 № 59-ФЗ, с 1 октября 2022 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФбудет включён п. 4.5. Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФо кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

• Ведение в пределах таких помещений видов деятельности, создающих угрозу и влекущих загрязнение среды, а также нарушающих санитарные нормы.
• Вести деятельность, нарушающую противопожарную безопасность и влекущую угрозу для здания в целом и для его жильцов.
• Располагать объекты над иными жилыми помещениями или под ними.
• Вести работы после 23 часов.

• Наличие обособленного входа с уличной стороны, зачастую производится переоборудование оконного проема, а дверь со стороны подъезда закладывается.
• Все проживающие граждане должны быть выписаны.
• На помещение нет требований и прав со стороны иных лиц.
• Объект не выделен из части жилого помещения и не является его составным элементом, например, невозможно выделить в нежилое помещение одну из комнат квартиры.

Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных домах

В рамках юридической литературы существует множество определений означенного понятия. Одним из таких является следующая характеристика — это пространство, ограничиваемое трехмерным контуром с имеющимся отдельным входом. Последняя характеристика закрепляет за пользователем такого объекта право осуществить его законную регистрацию и оформить право собственности, а также возможность использования на условиях аренды и найма.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Статья 22 ЖК РФ

ЖК РФ допускает перевод не только жилого помещения в нежилое, но и нежилого помещения — в жилое, если будут соблюдены все требования непосредственно ЖК РФ, а также требования градостроительного законодательства.

Комментарий к статье 22 ЖК РФ:

2. ЖК РФ установил ограничения в общем правиле о переводе жилых помещений в нежилые. При этом, как следует из определения статьи 15 ЖК РФ, в качестве жилых помещений имеются в виду все виды жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям.