Договор аренды земли считается заключенным с момента регистрации

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Договор аренды земли считается заключенным с момента регистрации. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.

Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.

Стороны, при подписании договора аренды земельного участка, могут столкнуться с двоякой ситуацией, при которой пунктом договора может быть прописан порядок внесения платежей с момента регистрации договора, но при этом другими пунктами и приложением к договору могут быть прописаны условия оплаты за аренду с момента получения земельного участка по акту приема-передачи.

В подобных вопросах разбирался Верховный суд РФ (по делу №А40-668/2022), отменив своим определением судебные акты нижестоящих инстанций, направив дело на новое рассмотрение, указывая, что суды не учли пункты спорного договора, приложение к договору, согласно которым установлена обязанность арендатора по внесению арендной платы с момента передачи земельного участка.

С какого момента наступает обязательство внесения оплаты за аренду земельного участка по договору аренды?

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 25.02.2022 № 165 разъясняет, что государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поэтому арендодатель по договору, не прошедшему регистрацию, не вправе требовать досрочного возврата объекта аренды, ссылаясь на незаключенность договора, а арендатор обязан вносить предусмотренную договором арендную плату.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент (в том числе и ранее года с момента его заключения) по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.

Подлежит ли регистрации договор аренды земли заключенный на неопределенный — срок

Срок аренды недвижимого имущества определяется договором. Вместе с тем, как предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вопрос

В силу пункта 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное требование закона согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Информационном письме его Президиума от 01.06.2022 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», распространяется и на договоры аренды нежилых помещений.

Допустимо, если арендатор с согласия арендодателя уступает свои права и обязанности по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, третьему лицу. В связи этим возникают споры относительно того, подлежит ли дополнительное соглашение о переводе прав и обязанностей по договору государственной регистрации.

Институт аренды земельных участков

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 26 ЗК РФ). При этом, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Государственная регистрация договора аренды земельных участков в государствах — членах ЕС и в России

1. Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, является расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении
2. Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, считается расторгнутым по соглашению сторон с момента государственной регистрации данного соглашения.

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор аренды земли не зарегистрирован

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

#2 Mina Mina —>

3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2022 года по 31 мая 2022 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

Между комитетом муниципального имущества (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда. ООО неоднократно нарушало обязательство по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность. Арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием о погашении задолженности и расторжении договора аренды. До принятия решения по делу ответчик погасил задолженность по арендной плате. Первая инстанция удовлетворила требование истца, расторгнув договор аренды и обязав ответчика освободить занимаемое помещение. Апелляция решение отменила и отказала в удовлетворении иска, сославшись на то, что на момент вынесения решения суда первой инстанции образовавшаяся задолженность была погашена ответчиком в полном объеме. Кассационная инстанция поддержала выводы апелляции, аргументировав тем, что нормы ст. 619 ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений (постановление ФАС Центрального округа от 27.02.2022 по делу № А64-5339/2022). Указанные выше выводы суды сделали на основании п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Логика подобного толкования норм, регулирующих правоотношения по аренде, очевидна и понятна. Статья 619 ГК РФ предусматривает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу. С одной стороны, ст. 619 ГК РФ указывает на то, что объективное наличие нарушений со стороны арендатора является основанием для расторжения договора. Следовательно, если такие нарушения есть, арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора (если арендодатель предварительно обращался к арендатору с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок). С другой стороны, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое ук азывал арендодатель при предъявлении иска. При таком подходе устранение допущенного нарушения влечет отсутствие необходимости оценивать существенность нарушения. Анализ существующей судебной практики показывает, что во всех случаях, когда нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранялись ответчиком до принятия решения по делу и никаких иных существенных нарушений установлено не было, арбитражные суды отказывали в удовлетворении требований о расторжении договора. По некоторым делам, когда допущенные нарушения не были устранены, но были определены как незначительные: при небольшом размере долга, или при неисполнении договорной обязанности по оплате коммунальных платежей, решения арбитражных судов были такими же (постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2022 по делу № А60-8112/2022). Определенный интерес вызывает уточнение, предлагаемое в п. 23 Постановления № 13. Так, согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Если же подобный подход будет распространен на все иные основания расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, предполагается что для арендаторов это станет серьезным поводом задуматься. Некоторые из них до настоящего момента сознательно нарушают договор и рассчитывают, что успеют устранить нарушения до момента принятия судом решения по требованию арендодателя расторгнуть договор.

Здесь необходимо отметить, что ВАС РФ лишь менее чем на месяц опередил законодателя: Федеральным законом от 06.12.2022 № 401-ФЗ ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2022 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) была дополнена частями 9–11 о порядке и условиях реализации преимущественного права арендатора применительно к договорам аренды государственного или муниципального имущества. Тем самым уже на законодательном уровне были нивелированы сомнения в допустимости и соответствии антимонопольному законодательству предоставления лицу права на заключение договора аренды на новый срок без предварительного прохождения конкурсной процедуры. В результате в новом Постановлении № 13 отражена позиция Пленума ВАС РФ, актуализированная с учетом новелл законодательства о защите конкуренции. Важно обратить внимание на диспозитивный характер положений п. 1 ч. 3 ст. 621 ГК РФ и ч. 9 ст. 17.1, на котором акцентирует внимание и Пленум ВАС РФ в обоих актах. В связи с этим, при заключении договора аренды рекомендуется обращать особое внимание на положения договора, которые могут быть в будущем истолкованы как исключающие возможность последующей реализации арендатором преимущественного права. Спорным моментом является наличие у арендатора преимущественного права в случае, если договор аренды изначально заключен на неопределенный срок либо был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. На уровне актов судов кассационной инстанции по данному вопросу единообразие отсутствует. В ряде судебных актов положения ст. 621 ГК РФ толкуются как не предусматривающие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок для арендатора, договор аренды с которым прекращен не в связи с истечением срока, а в связи с его односторонним расторжением в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 610 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2022 по делу № А56-94296/2022). В иных судебных актах отражена прямо противоположная позиция (постановление ФАС Поволжского округа от 10.06.2022 по делу № А57-19450/2022). Отсутствие единообразной судебной практики не позволяет исключить для арендатора рисков отказа в реализации преимущественного права в случаях, если договор аренды на момент его прекращения можно было квалифицировать как заключенный на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит

По одному из дел предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) с согласия управления заключили договор аренды объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Исходя из новой ставки арендной платы, управление сообщило арендатору о ее увеличении. Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным. Предприятие в свою очередь обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера. В результате дело дошло до Президиума ВАС РФ, который установил, что условие договора об изменении арендной платы в данном случае не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора. Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон. Таким образом, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2022 по делу № А19-15038/09-7-4). [B=18] ГК РФ не содержит норм о порядке пересмотра арендной платы, устанавливая лишь ограничение на пересмотр арендных ставок по соглашению сторон чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Однако Пленум ВАС в Постановлении № 13 указал на диспозитивность п. 3 ст. 614 ГК РФ. Поэтому вполне допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре отсутствует (п. 21). Правильное формулирование условий договора аренды, основанное на разумном балансе интересов сторон договора и грамотном распределении рисков, приобретает принципиальное значение. Особое внимание следует уделить анализу условий договора аренды государственного и муниципального имущества. Ведь арендные ставки могут быть квалифицированы как регулируемые цены (п. 1 ст. 424 ГК РФ) либо пересматриваться по правилам, аналогичным применяемым к регулируемым ценам. Например, как указывается в п. 20 Постановления № 13, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. Позиция, отраженная в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2022 № 7121/11, безусловно, защищает арендатора, но лишь в том случае, если договор аренды не предусматривает возможности одностороннего изменения договора по инициативе арендодателя. Дополнительной гарантией для арендатора служит позиция, отраженная в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2022 № 1074/10. Так, включение в договор аренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Как указывает Президиум ВАС РФ, такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подп. 2 п. 2 ст.450 ГК РФ . Применительно к земельным участкам, находящимся в публичной собственности, исходя из положений ст. 65 ЗК РФ, арендные ставки признаются регулируемыми ценами, которые могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2022 № 9069/11). Новое постановление Пленума ВАС РФ № 13 содержит важный для правоприменительной практики вывод. По смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым (с соответствующей возможностью одностороннего пересмотра арендных ставок с принятием нормативного акта), если размер арендной платы определяется по результатам торгов (п. 18). Еще один вывод, защищающий интересы арендатора от злоупотреблений арендодателя, содержится в п. 22 Постановления № 13: если договором арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение арендных ставок и в результате такого одностороннего изменения ставки существенно превысили среднерыночные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.

Учитывая сложность, которую для многих предоставляет сбор документов на земельный участок, встает очевидный вопрос: а что будет, если договор аренды земли не регистрировать? Надо понимать, что такой документ по прошествии года просто не будет иметь законной силы.

Обязательность регистрации договора аренды земельного участка

• Соответствующий орган сомневается в подлинности ваших документов;
• Не полный пакет документов;
• Пришло заявление одной из сторон о просьбе отказа;
• Присутствует запрет суда проводить какие-то операции с данным участком земли;
• Присутствуют противоречия между участниками аренды;
• Отсутствуют обязательные справки от заявителя;
• Земля не состоит на государственном учете.

Ответственность за незарегистрированный документ

Во-первых необходимо заявление с просьбой о проведении регистрации договора как от арендодателя, так и от арендатора. Но, если документы будут подаваться сторонами лично, то форма такого заявления может быть заполнена специалистом Росреестра непосредственно при подаче.

До проведения торгов муниципалитет публикует, когда и во сколько будет проведен аукцион. За месяц до начала торгов, о чем гласит законодательный порядок, должна быть представлена актуальная информация о лотах, которые выставлены на аукцион и их первоначальной стоимости.

Аренда земельного участка

Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.

Аренда земельных участков без проведения торгов

Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:

• использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
• для размещения линейных объектов – до 49 лет;
• для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
• для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
• завершение строительства объекта – до 3 лет;
• для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано тут).

Прописываются способы и порядок оплаты, условия и периодичность пересмотра суммы арендной платы.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка
• Скачать бесплатно образец договора аренды земли

Между физическими лицами

1. Подготовку всех предусмотренных законодательством документов.
2. Оплата госпошлины: 2022 рублей для физических лиц и 22022 рублей для юридических лиц, квитанция прилагается к остальным документам.
3. Передача документов в Росреестр:
   • почтовым сообщением;
   • электронной почтой;
   • лично в отделение или учреждение ЕГРП.

В случае с муниципальной или государственной собственностью важным моментом является сохранение экологии. Но если досрочно документ не был расторгнут, сторонам еще предстоит дождаться окончания действия сделки. И не всегда эта дата знаменует полное окончание отношений между арендатором и арендодателем.

Договор аренды земельного участка в 2022 — что это такое, образец, оформление, срок, особенности

• Дополнительное соглашение необходимо регистрировать в Росреестре, но оно не имеет юридической силы без первоначального договора аренды.
• Даже если в дополнительном документе указываются новшества по всем пунктам основной сделки, он может быть использован только в качестве приложения.
• Дополнительное соглашение чаще используется, так как является более простой формой продления отношений.

Дополнительное соглашение

Решая заключить сделку аренды земли в 2022 году, необходимо предварительно проконсультироваться с юристом в данной отрасли. Рекомендации специалиста в режиме онлайн помогут разобраться со всеми нововведениями и особенностями Земельного кодекса.