Как дела? С вами снова я Маша Б., рассказываю и показываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт больше 16 лет, поэтому смогу быстро Вам помочь и сейчас рассмотрим — Надо Ли Платить Ндс С Уступки Дду. Конечно, по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессионалов юристов, нотариусов, адвокатов, тогда можете написать свой вопрос, и по мере обработки смогу ответить всем. А лучше всего будет для Вас спросить в комментариях у постоянных посетителей, которые, возможно,уже раньше успешно решили данный вопрос и скорее всего смогут помочь и Вам.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости. Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей. Сумма налога составит 52 тысячи рублей.
- приобретена не квартира, а право требования на квартиру по переуступке прав по договору долевого участия или по ДДУ;
- право собственности на квартиру не возникло;
- залог права требования на построенную в будущем квартиру прекращен в связи с погашением кредита (займа).
– Два года назад купила квартиру по ипотеке в новостройке за 2,1 млн. Ипотека погашена, но в права собственности я еще не вступила, так как дом сдается через полгода. Планирую продавать квартиру без ремонта за 2,5 млн и покупать другую за 3 млн. Поясните, пожалуйста, какой налог мне нужно будет заплатить? Налоговый вычет я получала уже до того, как купить квартиру в новостройке, поэтому второй налоговый вычет мне не предназначен.
Содержание
И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.
Никто не запрещает покупателю долга (цессионарию) продать обязательство еще раз. Тогда бывший цессионарий становится цедентом. Если скидка, полученная от первичного кредитора, была существенной, то новый цедент может перепродать долг с прибылью. Тогда он должен заплатить НДС с суммы своего дохода, т.е. с разницы между «закупочной» ценой долга и ценой его реализации (п. 2 ст. 155 НК РФ).
Облагается ли уступка права требования НДС
ООО «Альфа» продает ООО «Сигма» задолженность с номинальной стоимостью — 600 тыс. руб. Цена продажи — 660 тыс. руб. Следовательно, доход ООО «Альфа» составляет 660 – 600 = 60 тыс. руб. НДС с этой суммы равен 60 / 120 / 20 = 10 тыс. руб. Таким образом, в договоре следует указать «в том числе НДС — 10 тыс. рублей».
Нужно ли в договоре цессии указывать НДС
Несмотря на то, что в законе прямо говорится не только об уступке, но и о переуступке, налоговики иногда пытаются доказать, что льгота относится только к продаже долга по займу первичным кредитором. Причем контролеров, желающих любыми путями пополнить бюджет, не останавливает даже наличие разъяснений Минфина РФ (письмо от 27.03.2022 № 03-07-05/09).
Наша организация в 2022 году произвела инвестиционный взнос в строительство квартиры в размере 1 000 000 рублей. Этот взнос не облагался НДС. В 2022 году право на квартиру было уступлено физическому лицу за 1 200 000 рублей. Облагается ли НДС данная уступка права требования?
Действительно, инвестиционный взнос в строительство квартиры не облагается НДС. Однако при уступке права требования происходит передача имущественного права. А она согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Кодекса является объектом обложения НДС.
Опции темы
Согласно п.1 ст.39 Налогового кодекса Российской Федерации реализацией товаров (работ, услуг) организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. В силу п.2 ст.38 названного Кодекса имущественные права в целях налогообложения не относятся к товарам, следовательно, передача имущественных прав не может признаваться операцией по реализации товара.
Как усматривается из материалов дела, и о чем указано судом апелляционной инстанции, в данном случае налоговым органом установлен факт передачи имущественных прав по инвестиционному договору, но не факт осуществления реализации товаров (работ, услуг). Таким образом, основания для исчисления налогоплательщиком НДС при передаче указанных имущественных прав — отсутствуют.
Поиск по теме
Исходя из вышеизложенного, Инспекция сделала правильный вывод о том, что физическим лицам на основе договоров инвестирования и передачи квартир в собственность перешли права на выполненные обществом строительно-монтажные работы по возведению жилого дома и соответственно для целей налогообложения объектом правоотношений по строительству данного дома является выполнение ЗАО «Вятка-текс» строительно-монтажных работ.
В случае если ДДУ оформлялся через ипотечную программу, продавцу потребуется представить банковской организации все документы покупателя, доказывающие финансовую состоятельность последнего. В противном случае весь процесс может застопориться на банке второго уровня.
Налогообложение: только практика, только реал
В связи со стремительным ростом потребности в собственном месте под солнцем, строительные компании всё больше и больше выступают в качестве застройщиков или девелоперов, заманивая потенциальных покупателей недвижимости низкими процентными ставками, стоимостью за один квадратный метр и возможностью платить в рассрочку, но с одним условием – свою долю придётся подождать. Законодатель допускает, что дольщик вправе переуступить свои права другому человеку. Однако стоит учитывать, что одному из участников сделки придётся заплатить налог при переуступке прав по договору долевого участия.
Сделка: начало
- первое – продавец, им может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которое продаёт свои права на недвижимость по ДДУ;
- второе – физическое либо юридическое лицо, которое желает приобрести права на жилье путём переуступки прав и обязательств по ДДУ на недвижимость с письменного (обязательного) согласия застройщика (строительной компании) о смене должника.
В соответствии с п. 8 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является день уступки требования новому кредитору. Поскольку договор об уступке прав требований по ДДУ подлежит государственной регистрации, таким днем считается дата государственной регистрации договора (п. 2 ст. 389 ГК РФ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2022 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Налог на прибыль. К доходам в целях главы 25 НК РФ «Налог на прибыль организаций» относятся доходы в виде выручки от реализации имущественных прав без включения в них сумм НДС, предъявляемых покупателю (п. 1 ст. 248 НК РФ и п. 1 ст. 249 НК РФ).
Бухгалтерский учет общества
НДС. В силу подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается передача имущественных прав. Передача (уступка) прав на жилые помещения (квартиры) по договору участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) – не исключение.
Налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передается имущественное право, с учетом НДС и расходами на приобретение этого права (если эта разница отрицательная либо равна нулю, НДС не уплачивается) (п. 3 ст. 155 НК РФ, письма Минфина РФ от 02.03.2022 № 03-07-11/58, от 01.02.2022 № 03-07-11/26).
Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ при получении налогоплательщиком аванса в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога. При этом п. 4 ст. 164 НК РФ установлено, что при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 2 или п. 3 ст. 164 НК РФ, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.
Ответ:
Когда возникает налоговая база по НДС в отношении авансов при уступке прав требований по ДДУ? Организация руководствуется п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав. Момент определения налоговой базы по НДС определяется как день уступки (последующей уступки) денежного требования или день прекращения соответствующего обязательства (день исполнения обязательства должником), в случаях, предусмотренных пп. 3 и 4 ст. 155 НК РФ? Правомерно ли закрепление в нашей учетной политике, что НДС с аванса в счет предстоящей передачи имущественных прав начисляется только при получении полной суммы по договору?
И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.
Отвечает юрист Аркадий Емельянов:
- приобретена не квартира, а право требования на квартиру по переуступке прав по договору долевого участия или по ДДУ;
- право собственности на квартиру не возникло;
- залог права требования на построенную в будущем квартиру прекращен в связи с погашением кредита (займа).
– Два года назад купила квартиру по ипотеке в новостройке за 2,1 млн. Ипотека погашена, но в права собственности я еще не вступила, так как дом сдается через полгода. Планирую продавать квартиру без ремонта за 2,5 млн и покупать другую за 3 млн. Поясните, пожалуйста, какой налог мне нужно будет заплатить? Налоговый вычет я получала уже до того, как купить квартиру в новостройке, поэтому второй налоговый вычет мне не предназначен.
Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости. Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей. Сумма налога составит 52 тысячи рублей.
Если застройщик задержал сдачу объекта и судом ему назначена выплата неустойки, с нее также удерживается налог. Взысканная дольщиком неустойка со строительной организации и фактически полученная (т.е. по фактически исполненным исполнительным документам), облагается НДФЛ на общих основаниях.
НДФЛ цессионария при переуступке по ДДУ
Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.
Переуступка прав по ДДУ на строящееся жилье
Риск дольщиков не получить свои квартиры в срок ввиду невыполнения застройщиком своих функций по строительству подлежит страхованию на основании изменений, внесенных в законодательство о долевом строительства законом № 294-ФЗ от 30.12.2022.
Такой процесс еще называют цессией. Он представляет собой передачу полномочий на квартиру на основании подписанного соглашения ДУ. Как правило, договоры такого характера заключаются тогда, когда строящийся многоквартирный дом еще не сдан, а у дольщиков есть на руках договор ДДУ. Как следствие, решив продать квартиру в новостройке дольщик по соглашению передает право требования на нее.
Какие существуют риски для покупателя?
Продажа недвижимости по переуступке хороша тем, что она не требует сбора огромного количества документов и тщательной проверки помещения, как при сбыте жилья на вторичном рынке. Объясняется это тем, что жилая площадь в строящемся доме не имеет правовой истории. Как следствие, отпадает необходимость изучения наличия прав собственников.
В переуступке прав есть следующие преимущества:
Стоит отметить, что первый вариант не защищен законодательством РФ, а значит менее надежный. Дело в том, что по предварительному договору оформление ДКП проводится по завершении строительства, а при проведении цессии покупатель становится владельцем сразу при регистрации сделки в Росреестре.
В рассматриваемой ситуации из обстоятельств, предшествующих уступке, как раз совершенно ясно, что стоимость услуг застройщика, включенная в цену ДДУ, не включала в себя НДС. Поэтому если будет заключено дополнительное соглашение с дольщиком — юридическим лицом о доплате НДС к сумме не отработанного застройщиком аванса и об увеличении на сумму НДС последующих долевых взносов, то с сумм предоплаты НДС будет исчисляться застройщиком по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Если же такое соглашение застройщику не удастся заключить, то с этих же сумм придется начислять НДС по ставке 18%. В любом случае в момент оказания услуг застройщиком сумма НДС, начисленная с предоплаты, будет принята к вычету, поэтому речь идет лишь о размере временно отвлекаемых застройщиком средств.
Когда возникает аванс? Согласно п. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
НДС у организации — первоначального дольщика (цедента) Облагается ли НДС аванс под уступку?
Какие выводы можно сделать? Во-первых, в силу недостаточной последовательности законодателя нельзя основывать выводы только на одной какой-то норме, а именно на наличии или отсутствии в ней упоминания об имущественных правах, надо рассматривать их все в комплексе и взаимосвязи, в том числе с учетом их характера и обусловленной этим иерархии. Во-вторых, исходя из характера приведенных норм приоритетными, по нашему мнению, должны считаться положения п. 8 ст. 167 и п. 1 ст. 154 НК РФ как непосредственно относящиеся к вопросу о налогообложении предоплаты, полученной в счет будущей передачи имущественных прав. А положения п. 14 ст. 167 и п. 3 ст. 168 НК РФ носят в иерархии применимых к данной ситуации норм подчиненный характер, поскольку первая из них, как показано, имеет сослагательный характер, а вторая касается совершенно другого (условно говоря — технического) вопроса — срока выставления счетов-фактур.
Загрузка...
